Mietvertrag kündigen 2025: Fristen und Rechte

Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist einer der häufigsten Streitpunkte im deutschen Mietrecht. Klare Regeln schützen beide Seiten — Mieter und Vermieter. Hier ist alles Wichtige.

Ordentliche Kündigung durch den Mieter

Der Mieter hat das Recht, jedes unbefristete Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Bedingungen:

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Mietvertrag kündigen 2025: Fristen und Rechte für Mieter und Vermieter
  • Kündigungsfrist: 3 Monate — gesetzlich festgelegt und nicht verlängerbar zulasten des Mieters
  • Fristbeginn: Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats zugegangen sein, damit dieser Monat zählt
  • Form: Schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift — keine E-Mail!

Beispiel: Kündigung geht am 3. Oktober zu → Mietverhältnis endet am 31. Januar.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter hat ein eingeschränkteres Kündigungsrecht — Mieterschutz ist stark:

  • Kündigung nur mit "berechtigtem Interesse" zulässig
  • Wichtigste Kündigungsgründe: Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung durch Mieter, Hindernis an wirtschaftlicher Verwertung

Kündigungsfristen für Vermieter (§ 573c BGB):

  • Mietverhältnis bis 5 Jahre: 3 Monate
  • Mietverhältnis 5–8 Jahre: 6 Monate
  • Mietverhältnis über 8 Jahre: 9 Monate

Eigenbedarf: Was Vermieter wissen müssen

Eigenbedarf ist der häufigste Vermieter-Kündigungsgrund:

  • Vermieter (oder nahe Angehörige: Eltern, Kinder, Geschwister, Nichten/Neffen etc.) muss tatsächlich einziehen wollen
  • Eigenbedarf muss im Kündigungsschreiben konkret begründet werden
  • Muss eine dauerhafte Nutzung sein — keine Feriennutzung oder vorübergehende Verwendung

Mehr zu Vermieterrechten und -pflichten im Artikel Vermieter-Rechte und Pflichten.

Außerordentliche (fristlose) Kündigung durch Vermieter

Fristlose Kündigung ist möglich bei schwerwiegenden Verstößen des Mieters:

  • Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten (§ 543 BGB)
  • Erhebliche Schäden an der Mietsache
  • Unerlaubte Untervermietung
  • Schwerwiegende Störung des Hausfriedens

Außerordentliche Kündigung durch Mieter

Mieter können fristlos kündigen wenn:

  • Mietwohnung erheblich mangelhaft und Vermieter beseitigt Mängel trotz Frist nicht
  • Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung (z.B. erheblicher Schimmelbefall)
  • Vermieter hat die Wohnung ohne Erlaubnis betreten

Befristete Mietverträge

Zeitmietverträge können von beiden Seiten vor Ablauf nur außerordentlich gekündigt werden. Ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit ausgeschlossen — das ist der Sinn der Befristung.

Wichtig für Vermieter: Befristung ist nur in klar geregelten Ausnahmefällen möglich (§ 575 BGB) — z.B. wenn Eigenbedarf nach Ablauf geplant ist.

Schriftform ist absolut zwingend

Eine Kündigung via WhatsApp, E-Mail oder Telefon ist unwirksam. Einzige gültige Form: handschriftlich unterschriebenes Schreiben, per Post oder persönliche Übergabe. Bei persönlicher Übergabe: Quittung mit Datum und Unterschrift des Empfängers.

Praxis-Hinweis: Theorie und Praxis klaffen bei Immobilien oft auseinander. Suche dir erfahrene Investoren als Mentoren — lokale Immobilien-Stammtische, REITs und Investorengruppen gibt es in jeder größeren Stadt. Der Austausch mit Menschen, die bereits 5–10 Objekte besitzen, ist unbezahlbar.
FAQ: Mietvertrag kündigen

Wie lang ist die Kündigungsfrist für Mieter?
Immer 3 Monate — gesetzlich festgelegt. Vertragliche Verlängerungen zulasten des Mieters sind unwirksam.

Kann der Vermieter ohne Grund kündigen?
Nein — Vermieter brauchen ein "berechtigtes Interesse" (z.B. Eigenbedarf). Grundlose Kündigung ist unwirksam.

Was ist wenn der Mieter die Kündigung ignoriert?
Vermieter muss Räumungsklage erheben. Das kann 6–18 Monate dauern. Rechtschutzversicherung empfohlen.

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Praxis-Tipps: Mietrecht für Vermieter

Rechtssicherheit beginnt mit einem wasserdichten Mietvertrag. Nutze aktualisierte Vertragsvorlagen (z.B. vom Haus & Grund Verein), dokumentiere den Zustand der Wohnung mit einem Übergabeprotokoll und Fotos. Bei Mietrückständen: Ab dem zweiten Monat Zahlungsverzug besteht Kündigungsrecht — reagiere schnell und schriftlich.

FAQ: Mietrecht

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung, maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel), und maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren (in Gebieten mit Wohnungsmangel: 15 %). Bei Modernisierungen gelten gesonderte Regelungen.

Was passiert bei Mietrückstand?

Bei zwei Monatskaltmieten Rückstand ist eine fristlose Kündigung möglich. Zahlt der Mieter vor Räumungsklage vollständig nach, wird die Kündigung unwirksam — sogenannte "Schonfrist".

Muss ich Schäden über die Kaution decken?

Die Kaution (max. 3 Nettokaltmieten) sichert offene Forderungen: Mietrückstände, Schäden über normale Abnutzung hinaus, ausstehende Nebenkostennachzahlungen. Die Abrechnung muss innerhalb von 3–6 Monaten nach Auszug erfolgen.