Neubau vs. Bestandsimmobilien: Was lohnt sich mehr?
Die Frage "Neubau oder Bestand?" ist eine der grundlegendsten Entscheidungen beim Immobilienkauf. Es gibt keine universell richtige Antwort – beide haben Vor- und Nachteile, je nach Investorenprofil, Kapitallage und Renditeziel. Dieser Ratgeber vergleicht systematisch.
Preisvergleich: Was kostet was?
| Parameter | Neubau | Bestand (20–40 Jahre) | Bestand (40+ Jahre) |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis €/m² (Beispiel B-Stadt) | 4.500–6.000 | 2.800–3.800 | 1.800–2.800 |
| Sofortiger Sanierungsbedarf | keiner | gering–mittel | mittel–hoch |
| Instandhaltungsrücklage nötig | wenig (erste 10 J.) | mittel | hoch |
| Energieeffizienz | A/A+ (GEG 2024) | C/D typisch | D/E/F typisch |
| Bruttorendite | 3,0–4,0 % | 4,0–5,5 % | 5,0–7,0 % |
Steuervorteile: Neubau hat einen entscheidenden Vorteil
§ 7b EStG: Sonderabschreibung Neubau
Seit 2023 gibt es für neue Mietwohngebäude eine degressive AfA von 5 % pro Jahr auf die Anschaffungskosten (statt 2 % linear für Altbau). Das bedeutet:
- Neubau 500.000 € Anschaffungskosten: 25.000 € AfA p.a. in den ersten Jahren
- Altbau 400.000 € Anschaffungskosten: 8.000 € AfA p.a. (2 % linear)
- Steuerlicher Unterschied: 17.000 € weniger zu versteuerndes Einkommen
Bei 42 % Steuersatz: ca. 7.140 € Steuerersparnis p.a. mehr beim Neubau. Das verbessert die effektive Rendite erheblich. AfA Abschreibung im Detail →
Rendite-Vergleich: Direkter Head-to-Head
Beispiel: Gleiche Stadt, zwei Objekte (70 m²):
| Parameter | Neubau | Bestand (30J.) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 € | 245.000 € |
| Nebenkosten (BW 7 %) | 24.500 € | 17.150 € |
| Gesamtinvestition | 374.500 € | 262.150 € |
| Kaltmiete monatlich | 1.050 € (15 €/m²) | 840 € (12 €/m²) |
| Jahreskaltmiete | 12.600 € | 10.080 € |
| Bruttorendite | 3,36 % | 3,85 % |
| Instandhaltung p.a. | 350 € (5 €/m²) | 1.050 € (15 €/m²) |
| Nettomietrendite | ca. 2,7 % | ca. 3,1 % |
| AfA-Ersparnis (42 % Steuer) | +7.350 € | +2.058 € |
| Effektive Rendite nach Steuer | ca. 4,5–5,0 % | ca. 3,5–4,0 % |
→ Neubau schlägt Bestand durch AfA-Steuerersparnis – wenn hoher Steuersatz vorhanden
Wann ist Neubau besser?
- Hoher persönlicher Steuersatz (42 % oder 45 %)
- Kein Budget/Zeit für Sanierungen
- Langfristige Haltestrategie (Buy & Hold, 20+ Jahre)
- Risiko-Aversion: Keine bösen Überraschungen beim Zustand
- Energetische Zukunftssicherheit wichtig (GEG, F/G-Risiko vermeiden)
Wann ist Bestand besser?
- Höherer laufender Cashflow gewünscht
- Sanierungskompetenz vorhanden (Fix & Flip oder Value-Add)
- Budget begrenzt: Niedrigere Einstiegskosten
- Gute Lage zu günstigem Preis gefunden
- Niedriger Steuersatz: AfA-Vorteil Neubau kleiner
Checkliste: Neubau kaufen
- ☐ Bauträger-Bonität geprüft (Insolvenzrisiko!)
- ☐ Baubeschreibung detailliert gelesen?
- ☐ Fertigstellungs-Garantie mit Konventionalstrafe?
- ☐ Mietgarantie des Bauträgers (oft 2 Jahre) kritisch geprüft?
- ☐ Lage und Mikro-Standort unabhängig bewertet?
- ☐ Vergleichsmieten der Umgebung recherchiert?
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Tipp: KfW-Förderung kann bei energetischen Sanierungen oder Neubau-Projekten die Finanzierungskosten erheblich senken.
FAQ: Neubau vs. Bestand
Ist Neubau oder Altbau rentabler?
Pauschal schwer zu sagen. Mit hohem Steuersatz ist Neubau durch Sonder-AfA oft besser. Ohne Steueroptimierungsziel ist Bestand oft cashflow-stärker. Immer konkret durchrechnen.
Was ist die neue degressive AfA für Neubau?
§ 7b EStG erlaubt seit 2023 5 % degressive Abschreibung für neue Wohngebäude (ab 2023 Baubeginn). Das ist deutlich mehr als 2 % linear für Altbau.
Welche Risiken hat Neubau beim Bauträger-Kauf?
Hauptrisiken: Bauträger-Insolvenz (daher Bonitäts-Check), Bauverzögerung, Qualitätsmängel bei Fertigstellung. Konventionalstrafen und Sicherheitsleistungen im Kaufvertrag absichern.
Muss man beim Altbau immer sanieren?
Nicht sofort, aber mittelfristig ja. GEG 2024: Neue Heizungen müssen 65 % Erneuerbare. F/G-Gebäude haben erhöhtes Risiko für Pflicht-Sanierungen bis 2030.
