Sanierung und Modernisierung als Vermieter

Ob energetische Sanierung, Badmodernisierung oder Heizungsaustausch – als Vermieter müssen Sie Maßnahmen rechtlich korrekt durchführen, Fördermittel kennen und Kosten sinnvoll auf Mieter umlegen. Dieser Ratgeber gibt Ihnen den Überblick.

Unterschied: Instandhaltung vs. Modernisierung

Typ	Definition	Auf Mieter umlegbar?	Steuerlich
Instandhaltung	Erhalt des bestehenden Zustands (Dach reparieren, Heizung warten)	Nein (Vermieterkosten)	Sofortabzug als WK
Modernisierung	Verbesserung des Wohnstandards oder Energieeffizienz	Ja – 8 % der NK p.a. (§ 559 BGB)	Abschreibung über Restnutzungsdauer
Großreparatur	Über normale Instandhaltung hinausgehend, aber kein Wertgewinn	Nein	Sofortabzug

Modernisierungsmieterhöhung: So geht's rechtlich

Nach einer Modernisierung dürfen Sie bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten p.a. als Mieterhöhung verlangen (§ 559 BGB). Seit 2019 gibt es eine Kappungsgrenze: max. 3 €/m² Mieterhöhung in 6 Jahren.

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Sanierung und Modernisierung als Vermieter: Rechtliches, Kosten und Fördermittel

Beispiel: Neue Fenster kosten 15.000 €, die auf die gesamte Wohnfläche von 200 m² aufgeteilt werden:

8 % von 15.000 € = 1.200 €/Jahr
Anteil der Wohnung (50 m² von 200 m²) = 25 % → 300 €/Jahr → 25 €/Monat
Kappungsgrenze prüfen: max. 3 €/m²/Monat in 6 Jahren → bei 50 m²: max. 150 €/Monat

Ankündigung und Duldungspflicht

Der Vermieter muss die Modernisierung 3 Monate vor Beginn ankündigen. Die Ankündigung muss enthalten:

Art, Umfang und voraussichtliche Dauer der Maßnahme
Voraussichtliche Mieterhöhung
Hinweis auf Sonderkündigungsrecht des Mieters

Der Mieter muss die Modernisierung dulden – außer bei unzumutbarer Härte. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ende des 2. Monats nach Ankündigung (§ 555e BGB).

KfW-Förderprogramme für Vermieter

Programm	Zweck	Konditionen
KfW 261 (Bundesförderung Eff. Gebäude)	Energieeffizienz Wohngebäude	Zinsgünstige Kredite + Tilgungszuschuss bis 35 %
KfW 432 (Energieberatung)	Beratung für Effizienzmaßnahmen	Zuschuss bis 80 % der Beratungskosten
BEG Einzelmaßnahmen (458)	Einzelmaßnahmen (Fenster, Dämmung, Heizung)	15–20 % Zuschuss (BAFA)

Wichtig: Förderanträge müssen VOR Baubeginn gestellt werden. Nachträgliche Förderung ist nicht möglich.

Steuervorteile bei Modernisierung

Sofortabzug: Erhaltungsaufwendungen bis 4.000 € netto (ab 2024) sofort absetzbar
Über 5 Jahre verteilen: Größere Instandhaltungen können über 2–5 Jahre verteilt abgesetzt werden (§ 82b EStDV)
Abschreibung für Modernisierung: Aktivierungspflichtige Maßnahmen erhöhen den Gebäudewert und werden über die Restnutzungsdauer abgeschrieben
Denkmalschutz-AfA: 9 % in 8 Jahren + 7 % in 4 Jahren für denkmalgeschützte Objekte (§ 7i EStG)

Checkliste: Modernisierungsprojekt planen

☐ Maßnahme als Modernisierung oder Instandhaltung klassifizieren
☐ KfW/BAFA-Förderantrag vor Beginn stellen
☐ Ankündigungsschreiben an Mieter (3 Monate vorher)
☐ Kosten für Modernisierungsmieterhöhung berechnen (8 %-Regel + Kappungsgrenze)
☐ Steuerliche Einordnung mit Steuerberater abstimmen
☐ Baubegleitung organisieren (Qualitätssicherung)
☐ Nach Abschluss: Übergabeprotokoll aktualisieren, Mieterhöhungsschreiben versenden

Praxis-Hinweis: Theorie und Praxis klaffen bei Immobilien oft auseinander. Suche dir erfahrene Investoren als Mentoren — lokale Immobilien-Stammtische, REITs und Investorengruppen gibt es in jeder größeren Stadt. Der Austausch mit Menschen, die bereits 5–10 Objekte besitzen, ist unbezahlbar.

FAQ: Sanierung und Modernisierung

Wie viel darf ich die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?
8 % der Modernisierungskosten pro Jahr. Bei mehreren Maßnahmen in 6 Jahren: max. 3 €/m² Erhöhung.

Muss ich KfW-Förderung in Anspruch nehmen?
Nein – aber sie ist fast immer wirtschaftlich sinnvoll. Zinsgünstige Kredite + Tilgungszuschüsse senken die Nettokosten erheblich.

Was passiert wenn der Mieter die Modernisierung nicht duldet?
Verweigerung ohne Härtegründe ist pflichtwidrig. Sie können auf Duldung klagen oder abwarten und nach Auszug des Mieters sanieren.

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