Mietrendite berechnen: Schritt-für-Schritt

Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Immobilien-Investoren. Aber viele Käufer berechnen sie falsch — entweder zu optimistisch (Kaufnebenkosten vergessen) oder unvollständig (nur Brutto statt Netto). Hier ist die korrekte Methode.

Schritt 1: Bruttomietrendite berechnen

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Form — gut zum schnellen Vergleich von Objekten geeignet.

Formel:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100

Beispiel:

Kaufpreis: 300.000 €
Monatliche Kaltmiete: 900 €
Jahreskaltmiete: 900 × 12 = 10.800 €
Bruttomietrendite: 10.800 / 300.000 × 100 = 3,6 %

Schritt 2: Kaufnebenkosten einrechnen

Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) erhöhen Ihre Gesamtinvestition. Diese müssen in die Berechnung einfließen:

Praxis-Tipp: Rechne immer mit der Nettomietrendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Erfahrene Investoren kalkulieren mindestens 2 €/m² Instandhaltung pro Monat und 5–10 % Mietausfall-Reserve ein. Wer das vergisst, rechnet sich die Investition schön.

Kaufpreis: 300.000 €
Kaufnebenkosten (z.B. Bayern ~8,5 %): 25.500 €
Gesamtinvestition: 325.500 €
Bruttomietrendite auf Gesamtinvestition: 10.800 / 325.500 × 100 = 3,32 %

Dieser Unterschied (3,6 % vs. 3,32 %) klingt klein — bei mehreren Objekten summiert er sich erheblich.

Schritt 3: Zur Nettomietrendite

Die Nettomietrendite zieht alle laufenden Kosten ab — sie zeigt, was tatsächlich in Ihrer Tasche bleibt.

Formel:
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete − Nicht-umlagefähige Kosten) / Gesamtinvestition) × 100

Typische nicht-umlagefähige Kosten:

Verwaltungskosten: ~200–400 €/Jahr (bei professioneller Verwaltung bis 600 €)
Instandhaltungsrücklage: ~1 % des Kaufpreises/Jahr (= 3.000 €/Jahr bei 300.000 € Objekt)
Leerstandsrisiko: ~1 Monat/10 Jahre = 0,83 % des Jahres → ~90 €/Jahr
Versicherungsanteil (Vermieter): ~150–250 €/Jahr

Nettomietrendite Beispiel (fortgeführt):

Jahreskaltmiete: 10.800 €
Nicht-umlagefähige Kosten gesamt: ~3.840 €/Jahr
Nettojahreseinnahmen: 10.800 − 3.840 = 6.960 €
Gesamtinvestition: 325.500 €
Nettomietrendite: 6.960 / 325.500 × 100 = 2,14 %

Der Abstand zwischen Brutto (3,6 %) und Netto (2,14 %) zeigt, wie wichtig die vollständige Berechnung ist.

Schritt 4: Cashflow berechnen

Wenn Sie die Immobilie finanzieren, ist der monatliche Cashflow relevant:

Monatsmiete: 900 €
Monatliche Finanzierungsrate (bei 80 % Finanzierung, 4 % Zins, 2 % Tilgung): ~1.100 €
Nicht-umlagefähige Kosten/Monat: 320 €
Monatlicher Cashflow: 900 − 1.100 − 320 = −520 € (negativ!)

Dieser negative Cashflow ("Zuzahlung") ist bei hochpreisigen Märkten häufig. Entscheidend ist, ob Wertsteigerung und Steuervorteil die Zuzahlung kompensieren. Nutzen Sie den Cashflow-Rechner für Ihr Objekt.

Häufige Fehler bei der Renditeberechnung

Fehler 1: Kaufnebenkosten nicht addieren → rendite wird zu hoch ausgewiesen
Fehler 2: Keinerlei Leerstand einkalkulieren → realitätsfern
Fehler 3: Instandhaltungsrücklage vergessen → Überraschungen nach 5–10 Jahren
Fehler 4: Nettomiete statt Kaltmiete verwenden → Heizkosten und NK sind durchlaufend, kein Gewinn
Fehler 5: Zinsen als Kosten vergessen wenn finanziert → Cashflow nicht realistisch

Rendite-Benchmarks: Was ist gut?

Unter 2 % netto: Schwach — nur bei extrem hohem Wertsteigerungspotenzial oder Eigennutzungsoption sinnvoll
2–3 % netto: Marktüblich in teuren Lagen (München, Hamburg, Frankfurt)
3–4 % netto: Gut — klassische Investitionsrendite für B-Städte
4–5 % netto: Sehr gut — typisch für C-Städte oder günstige Lagen
Über 5 % netto: Ausgezeichnet — prüfen Sie, ob nicht ein strukturelles Risiko übersehen wird

FAQ: Mietrendite berechnen

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite bezieht sich auf die Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht alle Kosten ab und zeigt den tatsächlichen Gewinn.

Welche Rendite gilt als "gut"?
Abhängig von Lage und Risiko. Grob: 3–4 % netto ist solide. Unter 2 % ist schwach, über 5 % entweder sehr gut oder mit übersehenen Risiken.

Soll ich Kaufnebenkosten in die Renditeberechnung einbeziehen?
Unbedingt — sie sind reale Kosten, die Ihr Kapital binden. Rendite auf den Gesamtinvestitionsbetrag ist die ehrlichere Zahl.