Was bedeutet Rendite bei Immobilien?

Rendite ist einfach ausgedrückt: Was bekomme ich pro Jahr zurück, verglichen mit dem, was ich eingesetzt habe? Bei Immobilien bedeutet das: Wie viel Miete bekomme ich jährlich, verglichen mit dem Preis der Immobilie? Das Ergebnis wird in Prozent angegeben.

Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 200.000 € und vermietest sie für 800 €/Monat. Im Jahr erhältst du 9.600 € Miete. Rendite = 9.600 / 200.000 × 100 = 4,8 %.

Die drei wichtigsten Rendite-Kennzahlen

1. Bruttorendite (die einfachste Zahl)

Bruttorendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100

Sie zeigt dir schnell, ob eine Immobilie interessant sein könnte. Aber Achtung: Sie berücksichtigt keine Kosten. Trotzdem ist sie gut für den ersten Vergleich zwischen mehreren Objekten.

Gut orientieren: Unter 4 % = teuer. 4–5 % = durchschnittlich. 5–7 % = gut. Über 7 % = sehr gut (aber Risiken prüfen!).

2. Nettomietrendite (die realistische Zahl)

Nettomietrendite = (Jahresmiete - alle Kosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100

Sie zieht Verwaltungskosten, Instandhaltung, Leerstand und nicht umlagefähige Betriebskosten ab — und rechnet auch die Kaufnebenkosten (Notar, Steuer, Makler) mit ein. Diese Zahl ist realistischer als die Bruttorendite.

Faustregel: Nettomietrendite ≈ Bruttorendite minus 1,5–2 Prozentpunkte.

3. Cashflow (das monatliche Ergebnis)

Cashflow = Monatliche Mieteinnahmen - alle monatlichen Ausgaben (inkl. Kreditrate)

Der Cashflow zeigt dir, ob du am Ende des Monats mehr oder weniger Geld auf dem Konto hast. Positiver Cashflow = du verdienst jeden Monat. Negativer Cashflow = du musst jeden Monat zuschießen (was nicht unbedingt schlecht sein muss — wenn die Wohnung im Wert steigt oder du Steuern sparst).

Beispielrechnung komplett

Eine Wohnung mit 60 m² in einer deutschen Mittelstadt:

Praxis-Tipp: Rechne immer mit der Nettomietrendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Erfahrene Investoren kalkulieren mindestens 2 €/m² Instandhaltung pro Monat und 5–10 % Mietausfall-Reserve ein. Wer das vergisst, rechnet sich die Investition schön.
PositionMonatJahr
Kaltmiete550 €6.600 €
Kaufpreis160.000 €
Nebenkosten Kauf (10 %)16.000 €
Gesamt investiert176.000 €
Bruttorendite4,13 % (6.600/160.000)
./. Instandhaltung60 €720 €
./. Verwaltung/Nicht-Umlage50 €600 €
./. Leerstand (3 %)–198 €
Nettoeinnahmen5.082 €
Nettomietrendite2,89 % (5.082/176.000)
Kreditrate (100.000 €, 3,5 %, 2 % Tilgung)–458 €–5.500 €
Cashflow/Monat+42 €

Was sind gute Zahlen?

Hier hängt es davon ab, was du willst:

  • Du willst jeden Monat Geld verdienen: Cashflow muss positiv sein. Suche Objekte mit Bruttorendite über 6 %.
  • Du willst langfristig Vermögen aufbauen: Auch leicht negativer Cashflow kann ok sein, wenn der Immobilienwert steigt und du Steuern sparst.
  • Du willst maximale Sicherheit: Kaufe nur in guten Lagen, auch wenn die Rendite niedriger ist. Bessere Lage = weniger Leerstand, weniger Probleme.

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FAQ: Rendite für Einsteiger

Wie viel Rendite ist realistisch?
In deutschen Mittelstädten: 4–7 % Bruttorendite. In A-Städten (München, Hamburg): oft unter 4 %. In Kleinstädten oder strukturschwachen Gebieten: 7–12 %, aber höheres Risiko.

Brauche ich einen Kredit?
Die meisten Privatanleger kaufen mit Kredit (70–80 % Finanzierung). Das erhöht die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erheblich — aber auch das Risiko.

Wann fange ich an Geld zu verdienen?
Sofort, wenn der Cashflow positiv ist. Oder langfristig, wenn der Immobilienwert steigt und der Kredit abbezahlt ist. Meistens eine Mischung aus beidem.

Was ist der Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete. Bei 200.000 € Kaufpreis und 8.000 € Jahresmiete = Faktor 25. Niedrigerer Faktor = günstiger. In A-Städten oft Faktor 30–40+.

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