Bruttorendite vs. Nettomietrendite: Der entscheidende Unterschied
Viele Immobilienanzeigen werben mit der Bruttorendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Das klingt gut — ist aber unvollständig. Die Nettomietrendite zieht alle realen Kosten ab und zeigt, was tatsächlich verdient wird. Der Unterschied kann erheblich sein.
Die Formel für die Nettomietrendite
Bruttorendite:
Jahresmiete (kalt) / Kaufpreis × 100
Nettomietrendite (vereinfacht):
(Jahresmiete - nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Nettomietrendite (vollständig):
(Jahresmiete - Verwaltungskosten - Instandhaltung - Leerstand - nicht umlagefähige BK) / (Kaufpreis + Nebenkosten + Erstinvestition) × 100
Schritt-für-Schritt Beispielrechnung
Eine Wohnung mit 65 m² in einer deutschen Mittelstadt:
| Position | Betrag/Jahr | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 180.000 € | Immobilienwert |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 18.000 € | Notar, GrESt, Makler |
| Gesamtinvestition | 198.000 € | |
| Jahresmiete kalt | 7.800 € (650 €/Monat) | Bruttorendite: 4,33 % |
| ./. Verwaltungskosten | –480 € (40 €/Monat) | Hausverwaltung |
| ./. Instandhaltungsrücklage | –780 € (1 €/m²/Monat) | Langfristiger Puffer |
| ./. Leerstand (3 %) | –234 € | Statistischer Anteil |
| ./. Nicht umlagefähige BK | –600 € | Hausgeld-Anteil, Versicherung |
| Nettoertrag | 5.706 € | |
| Nettomietrendite | 2,88 % | 5.706 / 198.000 × 100 |
Fazit: Aus einer Bruttorendite von 4,33 % werden netto nur 2,88 % — ein Unterschied von 33 %. Das zeigt, warum die Bruttorendite ein unzuverlässiger Indikator ist.
Wichtige Kostenpositionen für die Nettomietrendite
- Kaufnebenkosten (8–12 % des Kaufpreises): Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar + Grundbuch (1,5–2 %), Maklercourtage (0–3,57 %). Immer in den Nenner einrechnen!
- Verwaltungskosten: Eigenleistung (0 €) bis Hausverwaltung (30–50 €/Einheit/Monat). Im Kalkulator ansetzen — auch wenn du selbst verwaltest, ist deine Zeit einen Wert wert.
- Instandhaltungsrücklage: 0,80–2,00 €/m²/Monat je nach Baujahr und Zustand. Unverzichtbar für reale Kalkulation.
- Leerstandsrisiko: Statistisch 2–5 % Leerstand einkalkulieren — selbst bei guter Lage gibt es Mieterwechsel.
- Nicht umlagefähige Betriebskosten: Hausverwaltungsgebühr der WEG, Instandhaltungsrücklage WEG, Verwaltungskosten. Faustregel: 0,50–1,00 €/m²/Monat.
Wann ist eine Nettomietrendite gut?
| Nettomietrendite | Bewertung | Typische Märkte |
|---|---|---|
| Unter 2 % | Schwach — kaum besser als Festgeld | München, Hamburg (Toplagen) |
| 2–3 % | Akzeptabel mit Wertsteigerungspotenzial | Berlin, Frankfurt, A-Städte |
| 3–4 % | Gut — solide Cashflow-Basis | B-Städte, NRW, Sachsen |
| 4–6 % | Sehr gut — attraktiver Cashflow | C-Städte, Ostdeutschland |
| Über 6 % | Exzellent — aber Risikocheck nötig | Günstige Lagen mit Sozialrisiko |
Schneller rechnen mit dem Online-Rechner
Alle Eingaben manuell durchrechnen dauert — unser Nettomietrendite-Rechner macht das in Sekunden. Kaufpreis, Nebenkosten, Miete, Kosten eingeben — fertig. Für den monatlichen Cashflow nach Finanzierungskosten: Cashflow-Rechner. Für die Bruttorendite als Orientierung: Mietrendite-Rechner.
FAQ: Nettomietrendite verstehen
Was ist der Unterschied zwischen Nettomietrendite und Cashflow-Rendite?
Die Nettomietrendite bezieht sich auf den Immobilienwert (ohne Finanzierungskosten). Die Cashflow-Rendite bezieht sich auf das eingesetzte Eigenkapital — nach Abzug aller Zins- und Tilgungskosten. Cashflow-Rendite ist die praktisch relevantere Größe.
Soll ich die Instandhaltungsrücklage immer einrechnen?
Ja — auch wenn das Objekt gerade frisch saniert ist. Irgendwann fallen Kosten an. Wer die Rücklage weglässt, rechnet sich schönere Zahlen als die Realität zulässt.
Was ist eine "Cap Rate"?
Angloamerikanischer Begriff für Nettomietrendite ohne Finanzierungskosten — entspricht der Net Operating Income (NOI) / Kaufpreis × 100. Im Deutschen entspricht das der Nettomietrendite ohne Finanzierungskosten.
Zählen Steuern zur Nettomietrendite?
Die "Nettomietrendite" vor Steuern ist die Standardgröße. Nach Steuern spricht man von der "Nachsteuer-Rendite" oder dem "After-Tax Return". Diese hängt stark vom individuellen Steuersatz ab.
Ab welcher Nettomietrendite lohnt sich ein Kauf gegenüber Mieten?
Grob: Wenn die Nettomietrendite über dem Finanzierungszinssatz liegt, ist Kaufen aus Renditesicht besser als Mieten. Bei 3,5 % Zins: Nettomietrendite über 3,5 % → Kaufen sinnvoller. Aber das vereinfacht — steuerliche und persönliche Faktoren spielen ebenfalls eine Rolle.
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