Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfältiger oder Jahresmieten-Multiplikator) ist eine Kennzahl, die zeigt, wie viele Jahresmieten du bezahlen musst, um eine Immobilie zu erwerben. Er ist die Kehrseite der Mietrendite — beide sagen dasselbe, nur in unterschiedlicher Form.
Formel und Beispiel
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Beispiel: Kaufpreis 200.000 €, Kaltmiete 800 €/Monat = 9.600 €/Jahr
Kaufpreisfaktor = 200.000 / 9.600 = 20,8
Das bedeutet: Du zahlst 20,8 Jahresmieten für diese Immobilie.
Kaufpreisfaktor und Bruttorendite: Der direkte Zusammenhang
| Kaufpreisfaktor | Bruttorendite | Bewertung |
|---|---|---|
| 10 (Faktor 10) | 10,0 % | Sehr günstig — Qualität prüfen! |
| 12 | 8,3 % | Sehr gut — C-Städte / Ostdeutschland |
| 15 | 6,7 % | Gut — viele B-Städte |
| 20 | 5,0 % | Akzeptabel — Mittelstädte |
| 25 | 4,0 % | Teuer — A-Städte (Frankfurt, Hamburg) |
| 30 | 3,3 % | Sehr teuer — München, Berlin Top-Lagen |
| 40+ | 2,5 % | Extrem teuer — reine Wertsteigerungsspekulation |
Kaufpreisfaktor nach Region: Typische Bandbreiten 2025
- München: 30–45 (Innenstadt bis 50+)
- Hamburg / Berlin / Frankfurt: 25–35
- Düsseldorf / Köln / Stuttgart: 22–30
- Hannover / Leipzig / Dresden: 18–25
- Mittelstädte NRW (Dortmund, Duisburg): 15–22
- Kleinstädte Ostdeutschland / NRW: 10–18
Wann ist der Kaufpreisfaktor aussagekräftig?
Der Kaufpreisfaktor ist ein schneller Orientierungswert — aber er hat Grenzen:
- Nur Bruttorendite: Kosten sind nicht einbezogen. Faktor 15 in einer teueren Lage kann schlechter sein als Faktor 12 in günstiger Lage mit niedrigen Kosten.
- Aktuelle Miete entscheidend: Liegt die Miete unter Markt? Dann sieht der Faktor schlechter aus als das Potenzial zeigt. Immer Marktmiete mit aktueller Miete vergleichen.
- Keine Nebenkosten: Kaufnebenkosten (10–12 %) erhöhen den effektiven Faktor. Aus Faktor 20 wird Faktor 22–23 nach Nebenkosten.
Für vollständige Rentabilitätsrechnung: Nettomietrendite-Rechner (bezieht alle Kosten ein). Für schnelle Einschätzung: Kaufpreisfaktor-Rechner.
Kaufpreisfaktor als Verhandlungsbasis
Du kannst den Kaufpreisfaktor nutzen, um einen angemessenen Kaufpreis einzufordern:
- Ortsübliche Vergleichsmiete recherchieren (ImmoScout, Mietspiegel)
- Ortsüblichen Kaufpreisfaktor bestimmen (Vergleichsangebote)
- Fairen Kaufpreis berechnen: Jahresmiete × Faktor
Beispiel: Ortsübliche Miete 900 €/Monat, marktüblicher Faktor 18 → fairer Kaufpreis = 900 × 12 × 18 = 194.400 €. Wird mehr verlangt, gibt es Verhandlungsspielraum.
FAQ: Kaufpreisfaktor
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor in Deutschland 2025?
Unter Faktor 20 gilt in den meisten Regionen als gut. Unter 15 als sehr günstig (aber Risiken prüfen). Über 25 ist nur in stark wachsenden A-Städten mit Wertsteigerungsfokus sinnvoll.
Ist der Kaufpreisfaktor derselbe wie das KGV bei Aktien?
Ähnliches Konzept: Das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) zeigt, wie viele Jahresgewinne eine Aktie kostet. Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresmieten eine Immobilie kostet. Beide sind Multiplikatoren für die zugrundeliegende Ertragsgröße.
Warum zahlen Menschen Faktor 40+ in München?
Sie spekulieren auf Wertsteigerung. Die laufende Rendite ist minimal, aber der Preisanstieg über 10–20 Jahre hat sich historisch als stark erwiesen. Risikobereitschaft und langfristiger Horizont sind Voraussetzung.
Bezieht sich der Faktor auf Kaltmiete oder Warmmiete?
Immer auf die Kaltmiete (Nettomiete ohne Betriebskosten). Die Warmmiete (Bruttomiete) enthält variable Kosten, die beim Verkäufer verbleiben.
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Weiterführende Rechner und Ratgeber
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Wie berechne ich die Rendite meiner Immobilie?
Die Bruttorendite ergibt sich aus: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Für die präzisere Nettomietrendite ziehst du Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage (1 €/m²/Monat) und anteiligen Leerstand ab. Der Mietrendite-Rechner macht das automatisch — inklusive Kaufnebenkosten.
Was ist ein fairer Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) zeigt, wie viele Jahresmieten du für das Objekt zahlst. Bundesweit liegt er zwischen 15x (Ruhrgebiet, Sachsen) und 35x (München, Frankfurt). Ein Faktor unter 20x gilt als renditeorientiert — berechne deinen mit dem Kaufpreisfaktor-Rechner.
