Nettomietrendite vs. Bruttomietrendite: Was ist der Unterschied?

Warum der Unterschied so wichtig ist

Wenn Makler oder Verkäufer mit "5 % Rendite" werben, meinen sie fast immer die Bruttomietrendite — die einfachste und schönste Zahl. Die Nettomietrendite, die Ihren tatsächlichen Gewinn nach Kosten misst, liegt oft 1–2 Prozentpunkte darunter. Bei einem großen Kaufpreis kann dieser Unterschied zehntausende Euro über die Laufzeit bedeuten. Verstehen Sie den Unterschied, bevor Sie investieren.

Bruttomietrendite: Die einfache Formel

Die Bruttomietrendite berechnet das Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis:

Erfahrungswert: Eine Mietrendite unter 3 % lohnt sich in der Regel nur bei sehr starker Wertsteigerungserwartung. Zwischen 3–4 % ist das klassische „sicher, aber kein Selbstläufer". Ab 4,5 % Nettomietrendite beginnt echter Cashflow. In B- und C-Lagen findest du heute noch 5–7 % — aber nur, wenn du genau hinschaust.

Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 1.200 €/Monat (= 14.400 €/Jahr)

Bruttomietrendite = 14.400 / 300.000 × 100 = 4,8 %

Diese Zahl ist einfach, schnell zu berechnen und ermöglicht den Vergleich zwischen Objekten. Aber sie ignoriert alle Kosten.

Nettomietrendite: Die realistische Zahl

Die Nettomietrendite berücksichtigt Kaufnebenkosten und laufende Kosten:

Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete – Jahreskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100

Was gehört zu den Kaufnebenkosten?

Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland)
Notar und Grundbuch: ca. 1,5–2 %
Maklercourtage: 0–3,57 % (hälftig seit 2020)
Gesamt: typisch 7–12 % des Kaufpreises

Was gehört zu den laufenden Kosten?

Nicht umlegbare Betriebskosten (Hausverwaltung, WEG-Verwaltung)
Instandhaltungsrücklage (ca. 1 €/m² monatlich)
Grundsteuer (nicht umgelegt)
Versicherungen (nicht umgelegt)
Leerstandsrisiko (Puffer ca. 2–4 Wochen p. a.)

Vergleichstabelle: Brutto vs. Netto

Position	Bruttomietrendite	Nettomietrendite
Kaufpreis Basis	Kaufpreis allein	Kaufpreis + Nebenkosten (~10 %)
Mieteinnahmen	Jahres-Kaltmiete brutto	Abzügl. Kosten + Leerstand
Kosten berücksichtigt?	Nein	Ja
Tatsächliche Aussagekraft	Gering	Hoch
Typische Differenz	—	1–2 Prozentpunkte niedriger

Rechenbeispiel: Gleiche Immobilie, anderes Bild

Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 1.200 €/Monat, Bayern (3,5 % GrESt), Makler 3,57 %:

Kennzahl	Brutto	Netto
Kaufpreis (inkl. Nebenkosten)	300.000 €	325.710 € (+8,57 %)
Jahreskaltmiete	14.400 €	14.400 €
Laufende Kosten p. a.	— (ignoriert)	2.880 € (ca. 20 % der Miete)
Nettoertrag p. a.	14.400 €	11.520 €
Rendite	4,8 %	3,5 %

Der Unterschied: 4,8 % Brutto klingt gut. 3,5 % Netto ist die Realität. Nutzen Sie unseren Nettomietrendite-Rechner für die exakte Kalkulation Ihrer Wunschimmobilie.

Welche Zahl sollte ich nutzen?

Für einen schnellen Objektvergleich: Bruttomietrendite (schnell, einheitlich). Für die echte Entscheidung: Nettomietrendite. Für die laufende Performance: Cashflow-Rechner.

FAQ: Netto- vs. Bruttomietrendite

Was ist eine gute Nettomietrendite?

In Großstädten: 2,5–3,5 % netto gelten als marktüblich. In kleineren Städten: 3,5–5 % netto ist realistisch. Unter 2,5 % netto ist eine kritische Analyse nötig.

Rechnen Makler immer mit Brutto?

Sehr häufig ja — es ist die schönere Zahl. Fragen Sie immer explizit nach der Nettorendite oder berechnen Sie sie selbst.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor (oder Vervielfältiger) ist der Kehrwert der Bruttorendite. Kaufpreisfaktor 20 = 5 % Bruttorendite. Mehr dazu: Kaufpreisfaktor erklärt.