Warum der Unterschied so wichtig ist
Wenn Makler oder Verkäufer mit "5 % Rendite" werben, meinen sie fast immer die Bruttomietrendite — die einfachste und schönste Zahl. Die Nettomietrendite, die Ihren tatsächlichen Gewinn nach Kosten misst, liegt oft 1–2 Prozentpunkte darunter. Bei einem großen Kaufpreis kann dieser Unterschied zehntausende Euro über die Laufzeit bedeuten. Verstehen Sie den Unterschied, bevor Sie investieren.
Bruttomietrendite: Die einfache Formel
Die Bruttomietrendite berechnet das Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 1.200 €/Monat (= 14.400 €/Jahr)
Bruttomietrendite = 14.400 / 300.000 × 100 = 4,8 %
Diese Zahl ist einfach, schnell zu berechnen und ermöglicht den Vergleich zwischen Objekten. Aber sie ignoriert alle Kosten.
Nettomietrendite: Die realistische Zahl
Die Nettomietrendite berücksichtigt Kaufnebenkosten und laufende Kosten:
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete – Jahreskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Was gehört zu den Kaufnebenkosten?
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland)
- Notar und Grundbuch: ca. 1,5–2 %
- Maklercourtage: 0–3,57 % (hälftig seit 2020)
- Gesamt: typisch 7–12 % des Kaufpreises
Was gehört zu den laufenden Kosten?
- Nicht umlegbare Betriebskosten (Hausverwaltung, WEG-Verwaltung)
- Instandhaltungsrücklage (ca. 1 €/m² monatlich)
- Grundsteuer (nicht umgelegt)
- Versicherungen (nicht umgelegt)
- Leerstandsrisiko (Puffer ca. 2–4 Wochen p. a.)
Vergleichstabelle: Brutto vs. Netto
| Position | Bruttomietrendite | Nettomietrendite |
|---|---|---|
| Kaufpreis Basis | Kaufpreis allein | Kaufpreis + Nebenkosten (~10 %) |
| Mieteinnahmen | Jahres-Kaltmiete brutto | Abzügl. Kosten + Leerstand |
| Kosten berücksichtigt? | Nein | Ja |
| Tatsächliche Aussagekraft | Gering | Hoch |
| Typische Differenz | — | 1–2 Prozentpunkte niedriger |
Rechenbeispiel: Gleiche Immobilie, anderes Bild
Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 1.200 €/Monat, Bayern (3,5 % GrESt), Makler 3,57 %:
| Kennzahl | Brutto | Netto |
|---|---|---|
| Kaufpreis (inkl. Nebenkosten) | 300.000 € | 325.710 € (+8,57 %) |
| Jahreskaltmiete | 14.400 € | 14.400 € |
| Laufende Kosten p. a. | — (ignoriert) | 2.880 € (ca. 20 % der Miete) |
| Nettoertrag p. a. | 14.400 € | 11.520 € |
| Rendite | 4,8 % | 3,5 % |
Der Unterschied: 4,8 % Brutto klingt gut. 3,5 % Netto ist die Realität. Nutzen Sie unseren Nettomietrendite-Rechner für die exakte Kalkulation Ihrer Wunschimmobilie.
Welche Zahl sollte ich nutzen?
Für einen schnellen Objektvergleich: Bruttomietrendite (schnell, einheitlich). Für die echte Entscheidung: Nettomietrendite. Für die laufende Performance: Cashflow-Rechner.
FAQ: Netto- vs. Bruttomietrendite
Was ist eine gute Nettomietrendite?
In Großstädten: 2,5–3,5 % netto gelten als marktüblich. In kleineren Städten: 3,5–5 % netto ist realistisch. Unter 2,5 % netto ist eine kritische Analyse nötig.
Rechnen Makler immer mit Brutto?
Sehr häufig ja — es ist die schönere Zahl. Fragen Sie immer explizit nach der Nettorendite oder berechnen Sie sie selbst.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (oder Vervielfältiger) ist der Kehrwert der Bruttorendite. Kaufpreisfaktor 20 = 5 % Bruttorendite. Mehr dazu: Kaufpreisfaktor erklärt.
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Praxis-Tipps: Immobilien als Kapitalanlage
Eine Immobilie als Kapitalanlage funktioniert nur mit ehrlicher Kalkulation. Berechne immer die Nettomietrendite (nach Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung), nicht nur die Bruttorendite. Plane einen Leerstandspuffer von 5 % ein. Und prüfe: Kann ich mir die Immobilie auch bei 2 % höheren Zinsen noch leisten?
FAQ: Immobilien als Kapitalanlage
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie als Investment?
Als Faustregel gilt: Nettomietrendite mindestens 3–3,5 %, damit nach Zinsen, Verwaltung und Instandhaltung ein positiver Cashflow entsteht. In Hochpreislagen (München, Hamburg) sind oft nur 2–2,5 % realistisch — hier steht die Wertsteigerung im Vordergrund.
Immobilien oder ETF — was ist besser?
Beides hat seine Berechtigung. Immobilien bieten Hebel-Effekt (Fremdkapitalnutzung), steuerliche Vorteile (AfA) und Sachwert-Sicherheit. ETFs bieten Liquidität, Diversifikation und keine Verwaltungsarbeit. Ideal: Beides im Portfolio.
Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie?
Cashflow = Mieteinnahmen − Zinsen − Tilgung − Verwaltung − Instandhaltung − Leerstand. Nutze den kostenlosen Cashflow-Rechner auf RenditeRechner24 für die genaue Berechnung.
