Immobilien Crowdinvesting 2025
Wer in Immobilien investieren will, muss keine ganze Wohnung kaufen. Crowdinvesting-Plattformen ermöglichen Investitionen ab 500 €. Das klingt verlockend — ist aber mit Risiken verbunden, die viele Anleger unterschätzen.
Was ist Immobilien-Crowdinvesting?
Beim Crowdinvesting sammeln Projektentwickler Kapital von vielen kleinen Anlegern ein — häufig als nachrangiges Darlehen. Das gesammelte Kapital dient als Eigenkapital-Ergänzung für Bauprojekte oder Immobilienkäufe.
- Investitionsbetrag: Meist ab 500–1.000 €
- Laufzeit: Typisch 12–36 Monate
- Zinsen: 5–10 % p.a. (Stand 2025)
- Rückzahlung: Endfällig — Zinsen während Laufzeit, Kapital am Ende
Bekannte Plattformen in Deutschland
Der Markt hat sich konsolidiert — nach Ausfällen in 2022–2024 sind weniger Plattformen aktiv:
- Exporo (früher führend, hat Modell angepasst)
- Bergfürst
- Dagobertinvest (österreichisch, auch DE-Projekte)
- ReaCapital
Vorsicht: Mehrere Plattformen haben zwischen 2022 und 2024 erhebliche Verluste für Anleger produziert — u.a. durch Projektverzögerungen und -ausfälle bei steigenden Zinsen.
Rendite: Was ist realistisch?
| Kategorie | Rendite (brutto) |
|---|---|
| Niedrig-Risiko Projekte | 5–7 % p.a. |
| Standard-Projekte | 7–9 % p.a. |
| High-Yield Projekte | 9–12 % p.a. |
Zinsen werden mit dem persönlichen Steuersatz oder der Abgeltungssteuer (25 %) besteuert.
Die Risiken: Was viele übersehen
Crowdinvesting in Immobilien ist kein "sicheres" Investment — auch wenn die Verzinsung attraktiv klingt:
- Nachrangdarlehen: Im Insolvenzfall werden Anleger erst bedient, wenn alle anderen Gläubiger ausgezahlt wurden — faktisch oft Totalverlust
- Klumpenrisiko: Wer nur in 2–3 Projekte investiert, riskiert viel wenn eines ausfällt
- Projektverzögerungen: Bauprojekte verzögern sich häufig — Kapital bleibt länger gebunden als geplant
- Illiquidität: Anteile können nicht vorzeitig verkauft werden (kein Sekundärmarkt)
- Zinssensitivität: Bei steigenden Zinsen werden Bauprojekte schwieriger zu finanzieren — Ausfallrisiko steigt
Wann sinnvoll, wann nicht?
Sinnvoll wenn:
- Als kleine Beimischung zu einem breiten Portfolio (max. 5–10 % des Anlagevermögens)
- Sie das Kapital 2–3 Jahre nicht brauchen
- Sie in viele Projekte diversifizieren (mind. 10–15 Projekte)
Nicht sinnvoll wenn:
- Sie auf das investierte Kapital möglicherweise angewiesen sind
- Sie glauben, es sei genauso sicher wie eine Sparanlage
- Sie nicht bereit sind, Totalausfälle einzelner Projekte zu akzeptieren
Crowdinvesting vs. Direktinvestition
Ein Vergleich lohnt sich: Mit 10.000 € können Sie entweder in 20 Crowdinvesting-Projekte diversifizieren — oder als Anteil an einer Anzahlung für ein Direktinvestment dienen. Das direkte Investment bietet mehr Kontrolle und langfristig oft bessere Renditen durch Hebeleffekt und Wertsteigerung. Mehr dazu im Mietrendite-Leitfaden.
FAQ: Immobilien Crowdinvesting
Wie hoch ist die Rendite bei Immobilien-Crowdinvesting?
Typisch 5–10 % p.a. — aber brutto, vor Steuern und ohne Risikoabzug. Ausfälle können die Gesamtrendite erheblich drücken.
Was passiert wenn ein Projekt scheitert?
Als Nachranggläubiger verlieren Sie wahrscheinlich das eingesetzte Kapital vollständig. Nachrangdarlehen sind das risikoreichste Segment bei Immobilien-Crowdinvesting.
Wie viel sollte ich in Crowdinvesting investieren?
Maximal 5–10 % des Gesamtvermögens, breit gestreut über viele Projekte und Plattformen. Niemals Geld einsetzen, das Sie brauchen könnten.
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