Immobilien Rendite Neu-Ulm
Neu-Ulm liegt auf der bayerischen Seite der Donau, direkt gegenüber von Ulm (Baden-Württemberg). Die beiden Städte bilden eine Doppelstadt mit gemeinsamer Infrastruktur – aber getrennte Bundesländer mit unterschiedlichen Grunderwerbsteuern und Immobilienpreisen. Neu-Ulm ist in der Regel 5–10 % günstiger als Ulm.
Stadtprofil: Neu Ulm
Hauptarbeitgeber: Daimler Truck, Liebherr, Iveco, Universität Ulm
Donaustadt mit starker Rüstungs- und Fahrzeugindustrie, Münster als Wahrzeichen
Marktdaten Neu-Ulm
| Objekttyp | Kaufpreis | Kaltmiete | Brutto-Rendite |
|---|---|---|---|
| 2-Zi.-ETW (55 m²) | 260.000–360.000 € | 11,50–13,50 €/m² | 4,5–5,5 % |
| 3-Zi.-ETW (80 m²) | 340.000–480.000 € | 12,00–14,00 €/m² | 4,0–5,0 % |
| EFH (120 m²) | 550.000–800.000 € | — | — |
Ulm/Neu-Ulm als Wirtschaftsstandort
- Universität Ulm: 10.000 Studierende – Mieternachfrage beiderseits der Donau
- Bundeswehr Oberer Kuhberg: Militärstandort mit stabiler Mieternachfrage
- IHK-Bedeutung: Starke Wirtschaft in Elektrotechnik, Maschinenbau
- ICE-Halt Ulm: 35 Minuten nach Stuttgart, 1,5 Stunden nach München
Bayern vs. BW: Steuerlicher Vorteil Neu-Ulm
| Stadt | GrESt | Ersparnis bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Ulm (BW) | 5,0 % | Referenz |
| Neu-Ulm (BY) | 3,5 % | 6.000 € günstiger! |
Bayern hat die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland (3,5 %). Das macht Neu-Ulm gegenüber Ulm steuerlich attraktiver.
Investment-Strategie Neu-Ulm
- Universität-nahe Wohnungen (Eselsberg) für Studenten
- Innenstadt-nahe ETWs für Berufspendler
- Bayerischer Steuer-Vorteil als echte Preisdifferenz nutzen
Investitionsbeispiel: 45-m²-Wohnung in Neu Ulm
Konkret gerechnet: Was kostet eine 45-m²-Wohnung — und was bringt sie?
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 189,000 € | 4,200 €/m² × 45 m² |
| Kaufnebenkosten (7.0 %) | 13,230 € | Grunderwerbsteuer + Notar + Makler |
| Gesamtinvestition | 202,230 € | Mindest-Eigenkapital: 40,446 € |
| Jahres-Kaltmiete | 7,020 € | 13.00 €/m² × 45 m² × 12 |
| Brutto-Mietrendite | 3.71 % | Vor Finanzierung und Kosten |
| Netto-Rendite (ca.) | 2.78 % | Nach Bewirtschaftungskosten (~25 %) |
FAQ: Immobilien Neu-Ulm
Ist Neu-Ulm günstiger als Ulm?
Ja – ca. 5–10 % günstigere Kaufpreise bei identischer Infrastruktur. Plus Grunderwerbsteuer-Vorteil Bayern (3,5 % statt 5,0 %).
Ist die Anbindung gut?
Ja – Ulm Hbf (ICE) ist über die Donaubrücke in 5 Minuten erreichbar. Gleiche Reisezeiten wie Ulm.
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