Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?
Wenn ein Gebäude mehrere Eigentumswohnungen hat, entsteht automatisch eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Jeder Eigentümer einer Einheit ist Mitglied der WEG. Gemeinsames Eigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug) wird gemeinschaftlich verwaltet. Das WEG-Gesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten — und wurde 2020 grundlegend reformiert.
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
| Sondereigentum (Ihrer allein) | Gemeinschaftseigentum (alle zusammen) |
|---|---|
| Die eigene Wohnung (Wände, Boden, Decke innen) | Außenwände, Dach, Fassade |
| Einrichtung, Böden | Treppenhaus, Aufzug |
| Türen innen (außer Wohnungstür) | Haustür, Gemeinschaftskeller |
| Ggf. Kellerabteil, Stellplatz (wenn im Teilungsplan) | Heizungsanlage (zentral) |
| Terrasse (nur Nutzungsrecht, kein Eigentum) | Garten (falls gemeinschaftlich) |
Die Eigentümerversammlung
Mindestens einmal jährlich trifft sich die WEG zur Eigentümerversammlung. Dort werden wichtige Entscheidungen per Abstimmung getroffen:
- Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
- Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungsprojekte
- Höhe der Hausgeldvorauszahlungen
- Bestellung/Abberufung der Hausverwaltung
- Änderungen der Gemeinschaftsordnung
Wichtig: Beschlüsse der Mehrheit sind für alle bindend — auch wenn Sie dagegen gestimmt haben. Wollen Sie einen Beschluss anfechten, müssen Sie das innerhalb von 1 Monat gerichtlich tun.
Hausgeld: Was ist das und wie wird es berechnet?
Das Hausgeld (oder WEG-Beitrag) ist die monatliche Zahlung jedes Eigentümers in die gemeinschaftliche Kasse. Es deckt:
- Laufende Betriebskosten (Versicherungen, Hausmeister, Reinigung, Garten)
- Instandhaltungsrücklage (Sparanteil für zukünftige Reparaturen)
- Verwaltungsgebühr
Die Instandhaltungsrücklage sollte bei älteren Gebäuden mindestens 1–2 €/m² monatlich betragen. Als Vermieter können Sie die umlagefähigen Teile des Hausgeldes auf Mieter umlegen.
Sonderumlage: Der unliebsame Nachschlag
Wenn die Instandhaltungsrücklage für eine notwendige Reparatur nicht ausreicht, beschließt die WEG eine Sonderumlage. Diese kann schnell 5.000–20.000 € pro Einheit betragen — und muss innerhalb weniger Wochen bezahlt werden. Als Käufer einer Eigentumswohnung: Immer prüfen, ob Beschlüsse zu Sonderumlagen gefasst wurden oder anstehen!
Checkliste beim Kauf einer Eigentumswohnung
- Letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern
- Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen (ausreichend?)
- Stehen größere Sanierungen an? (Dach, Aufzug, Heizung?)
- Gibt es laufende Streitigkeiten in der WEG?
- Hausverwaltung: Seriös, erreichbar, professionell?
- Miteigentumsanteil (MEA) verstehen — bestimmt Stimmrecht und Kostenanteil
Für die Renditeberechnung: Nettomietrendite-Rechner. Cashflow: Cashflow-Rechner.
FAQ: WEG und Eigentümergemeinschaft
Muss ich an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Nein, es gibt keine Teilnahmepflicht. Aber: Wer nicht kommt und nicht abstimmt, ist durch die Beschlüsse der Mehrheit trotzdem gebunden. Besser: Vollmacht ausstellen.
Was passiert wenn ich das Hausgeld nicht zahle?
Die WEG kann eine Zwangshypothek eintragen lassen und im Extremfall die Zwangsversteigerung Ihrer Wohnung betreiben. Das Hausgeld ist dringend pünktlich zu zahlen.
Kann ich Beschlüsse der WEG anfechten?
Ja — aber nur innerhalb von 1 Monat nach der Eigentümerversammlung. Danach werden Beschlüsse bestandskräftig, auch wenn sie rechtswidrig waren.
Was hat sich durch die WEG-Reform 2020 geändert?
Vereinfachte Beschlussfassung für Modernisierungen (z. B. Balkonkraftwerke, E-Ladesäulen), stärkere Rechte einzelner Eigentümer, mehr Transparenz bei der Verwaltung.
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