Die Grundfrage: Zeit vs. Geld
Wer eine Mietwohnung besitzt, steht vor der Entscheidung: Selbst verwalten und Verwaltungsgebühr sparen — oder Hausverwaltung beauftragen und sich den Aufwand ersparen. Beide Wege haben klare Vor- und Nachteile.
Was kostet eine Hausverwaltung?
| Leistungsumfang | Kosten pro Einheit/Monat |
|---|---|
| Basis (Mieter-Kommunikation, Abrechnung) | 20–35 € |
| Standard (+ Handwerkerkoordination, Mieterhöhungen) | 35–60 € |
| Premium (+ Leerstand-Management, Neuvermietung) | 60–100 € |
| WEG-Verwaltung (Gemeinschaft, Eigentümerversammlung) | 25–45 € pro Einheit |
Was kostet Selbstverwaltung wirklich?
Selbstverwaltung ist nicht kostenlos — sie kostet Zeit. Realistische Zeitberechnung pro Einheit/Jahr:
- Nebenkostenabrechnung: 4–8 Stunden/Jahr
- Mieter-Kommunikation (Schnitt): 5–10 Stunden/Jahr
- Handwerker koordinieren: 3–6 Stunden/Jahr
- Mieterwechsel (alle 3–5 Jahre): 15–25 Stunden
- Buchführung, Steuer: 5–10 Stunden/Jahr
Gesamt: 20–35 Stunden pro Einheit/Jahr in ruhigen Phasen, bis zu 60+ Stunden bei Problemen oder Mieterwechsel.
Wann lohnt sich Selbstverwaltung?
- Wohnung liegt in der Nähe (< 30 Minuten)
- Langjährig zuverlässiger Mieter
- Sie haben handwerkliches Grundverständnis
- Ihr Stundensatz im Beruf ist gering (< 30 €/h)
- Sie haben nur 1–2 Wohnungen
Wann lohnt sich eine Hausverwaltung?
- Immobilie ist weit entfernt (> 100 km)
- Mehrere Einheiten in einer WEG
- Komplizierter Mieter oder problematisches Objekt
- Ihr Stundensatz im Beruf ist hoch (> 50 €/h)
- Sie planen ein Portfolio von 5+ Einheiten
Hybridlösung: Teilaufgaben auslagern
Es gibt keinen Zwang zur Alles-oder-Nichts-Entscheidung. Viele Vermieter beauftragen nur spezifische Leistungen:
- Nur Nebenkostenabrechnung (Buchhaltungsbüro, 50–150 €/Jahr)
- Nur Neuvermietung (Makler, 1–2 Monatsmieten)
- Nur Handwerkerkoordination (Hausmeister-Service)
Checkliste: Hausverwaltung beauftragen
- ☑ Mindestens 3 Angebote einholen
- ☑ Leistungsverzeichnis genau prüfen — was ist im Preis enthalten?
- ☑ Referenzen anderer Eigentümer einholen
- ☑ Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen prüfen
- ☑ Notfallkontakt und Erreichbarkeitszeiten vereinbaren
- ☑ Rechnungslegungspflicht und Kontoführung klären
Weiterführend: Hausverwaltung Kosten im Detail | Cashflow berechnen | Rendite nach Kosten
Kann ich als Vermieter die Hausverwaltungskosten von der Steuer absetzen?
Ja. Hausverwaltungskosten sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Vollständig absetzbar — verringert das zu versteuernde Einkommen aus der Vermietung.
Wie finde ich eine gute Hausverwaltung?
Empfehlung: Mitglieder im VDIV (Verband der Immobilienverwalter Deutschland), IHK-Zulassung nach § 34c GewO, plus persönliche Empfehlungen aus Vermieter-Netzwerken oder -Foren. Auf regionale Spezialisierung achten.
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