Was ist Eigenbedarfskündigung?
Der Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, nahe Angehörige oder Haushaltsangehörige benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das ist das sogenannte Recht auf Eigenbedarf. Allerdings ist es streng geregelt und kann nicht leichtfertig ausgesprochen werden.
Wer darf Eigenbedarf anmelden?
Eigenbedarf gilt für:
- Den Vermieter selbst
- Familienangehörige: Ehepartner, eingetragener Lebenspartner, Kinder, Eltern, Geschwister
- Angehörige des Haushalts des Vermieters (z.B. Pflegeperson)
Nicht ausreichend für Eigenbedarf: Freunde, Bekannte, Nichten/Neffen (umstritten), Schwiegereltern (umstritten — teilweise Gerichte bejahen es).
Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung
- Ernsthafter Bedarf: Der Bedarf muss vernünftig und nachvollziehbar sein — kein Vorwand
- Kein gleichwertiger Ersatz: Gibt es eine vergleichbare Wohnung im Haus, muss diese angeboten werden
- Schriftliche Kündigung mit Begründung: Konkrete Person und Grund müssen genannt werden
- Kündigungsfristen einhalten: Abhängig von der Mietdauer (3–9 Monate)
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Weniger als 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| Mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Schutz für den Mieter: Sozialklausel und Härtefall
Mieter können der Kündigung widersprechen (§ 574 BGB), wenn:
- Die Wohnung auf dem Markt nicht ersetzbar ist (besondere Lage, Barrierefreiheit)
- Der Mieter sehr alt, schwer krank oder schwerbehindert ist
- Kinder zu versorgen sind und ein Umzug die Schulkarriere gefährdet
- Die Wohnung seit sehr langer Zeit bewohnt wird (30+ Jahre)
In solchen Fällen kann das Gericht das Mietverhältnis auf Zeit verlängern oder gar nicht beenden.
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Folgen für den Vermieter
Wer Eigenbedarf nur vortäuscht, um den Mieter loszuwerden, handelt rechtsmissbräuchlich. Folgen:
- Schadensersatz für den Mieter (Umzugskosten, Mietdifferenz bis zu 5 Jahren)
- Strafrechtliche Relevanz in besonders schweren Fällen
- Rücknahme der Kündigung auf Antrag des Mieters
Praxistipp: Wenn der angemeldete Bedarfsträger nach dem Auszug gar nicht einzieht oder nur kurz, ist das ein starkes Indiz für vorgetäuschten Eigenbedarf.
Checkliste: Eigenbedarfskündigung richtig aussprechen
- ☑ Schriftliche Kündigung (nicht per E-Mail ausreichend)
- ☑ Vollständige Namen und Anschrift beider Parteien
- ☑ Konkrete Begründung: Wer zieht ein und warum
- ☑ Korrekte Kündigungsfrist beachten
- ☑ Prüfen: Gibt es freie Alternativwohnungen im Haus?
- ☑ Eigenbedarf muss zum Kündigungszeitpunkt bereits absehbar sein
- ☑ Anwalt konsultieren bei langjährigen Mietverhältnissen oder Härtefall-Risiko
Vermieter-Strategie: Was tun, wenn der Mieter widerspricht?
Ein Widerspruch des Mieters führt nicht automatisch zum Scheitern der Kündigung. Vermieter können klagen — das Gericht entscheidet dann. Wichtig: Eigenbedarf gut dokumentieren. Fotos der beengten Wohnsituation des Angehörigen, schriftliche Erklärungen, ärztliche Atteste bei Pflegebedarf — alles sammeln.
Relevante Rechner für Vermieter: Mietrendite prüfen, Steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen, Vermietung an Verwandte.
Kann ich als Vermieter aus dem Ausland Eigenbedarf anmelden?
Ja, aber mit höheren Anforderungen. Das Gericht prüft, ob der Bedarf ernsthaft und konkret ist. Eine vage "Rückkehrabsicht" reicht nicht. Je konkreter die Pläne, desto besser für den Vermieter.
Was passiert, wenn die Wohnung nach dem Auszug des Mieters leer steht?
Wenn Sie nicht einziehen oder vermieten statt einzuziehen, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Die Frist zum Einzug liegt nach Rechtsprechung bei ca. 6 Monaten nach dem Auszug des Mieters.
Gilt Eigenbedarf auch bei Sozialwohnungen?
Nein. Sozialwohnungen unterliegen dem Wohnungsbindungsgesetz. Eigenbedarf ist dort ausgeschlossen, solange die Bindung läuft.
