Mietpreisbremse: Alles was Vermieter und Mieter wissen müssen
Seit 2015 gilt in vielen deutschen Städten die Mietpreisbremse — und trotzdem ist sie vielen Betroffenen nicht vollständig bekannt. Vermieter overschätzen ihre Freiheit, Mieter kennen ihre Rechte nicht. Dieser Ratgeber erklärt die Mietpreisbremse vollständig: Wo sie gilt, was sie erlaubt, was nicht, und wie man als Mieter seine Ansprüche durchsetzt.
Grundregel: 10 % über Vergleichsmiete
Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) um nicht mehr als 10 % überschreiten. Das gilt in allen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die jeweiligen Landesregierungen die Mietpreisbremse per Verordnung aktiviert haben.
Beispiel: Vergleichsmiete laut Mietspiegel = 12 €/m². Maximal zulässige Neumiete = 12 × 1,10 = 13,20 €/m².
Wo gilt die Mietpreisbremse? (Stand 2024)
| Bundesland | Status | Gültig bis |
|---|---|---|
| Bayern | aktiv (München, Nürnberg, etc.) | 2025 (Verlängerung erwartet) |
| Berlin | aktiv (gesamtes Stadtgebiet) | 2025 |
| Hamburg | aktiv (gesamtes Stadtgebiet) | 2026 |
| NRW | aktiv (Köln, Düsseldorf, Bonn, etc.) | 2025 |
| Baden-Württemberg | aktiv (Stuttgart, Freiburg, etc.) | 2025 |
| Sachsen, Thüringen | nicht aktiv | — |
| Brandenburg | aktiv (Potsdam-Umland) | 2025 |
Ausnahmen: Wann gilt die Mietpreisbremse NICHT?
Es gibt wichtige Ausnahmen, die Vermieter kennen müssen:
- Neubau: Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 → keine Mietpreisbremse
- Umfassend modernisierte Wohnung: Nach umfassender Modernisierung (mehr als ein Drittel der Neubaukosten) → Erstbezug nach Modernisierung ist frei
- Vormiete: Wenn die Vormiete bereits über dem Mietpreisbremsen-Limit lag, darf die neue Miete die Vormiete erreichen (§ 556e BGB)
- Gewerbe: Gilt nur für Wohnraum, nicht für Gewerbemietverträge
- Indexmiete und Staffelmiete: Mietpreisbremse gilt für den Ausgangswert, aber nicht für spätere Index-/Staffelerhöhungen
Auskunftspflicht des Vermieters
Seit 2020 muss der Vermieter bei der Angebotserstellung ungefragt offenlegen, warum er eine Miete über 110 % der Vergleichsmiete verlangt (§ 556g Abs. 1a BGB). Kommt er dem nicht nach, kann er sich später nicht auf Ausnahmen berufen.
Wie setzt der Mieter die Mietpreisbremse durch?
Schritt-für-Schritt:
- Vergleichsmiete ermitteln: Mietspiegel der Gemeinde abrufen (oft auf Stadt-Website)
- Verstoß prüfen: Übersteigt die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %?
- Rüge schreiben: Schriftliche Rüge an den Vermieter senden (§ 556g Abs. 2 BGB) — ab Zugang gilt der Anspruch rückwirkend
- Rückzahlung fordern: Zu viel gezahlte Miete ab Rügedatum zurückfordern
- Klage: Bei Weigerung: Mieterverein einschalten oder klagen
Wichtig: Der Anspruch auf Rückzahlung besteht erst ab dem Zeitpunkt der Rüge, nicht rückwirkend für die gesamte Mietdauer. Sofort rügen lohnt sich!
Mietpreisbremse und Mieterhöhung während der Mietzeit
Die Mietpreisbremse regelt nur die Neuvermietung. Für Mieterhöhungen während der Mietzeit gelten andere Regeln:
- Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete: Maximal 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze), in angespannten Märkten nur 15 %
- Indexmiete: Kopplung an Verbraucherpreisindex — unabhängig von Mietspiegel
- Modernisierungsumlage: Max. 8 % der Modernisierungskosten p.a. umlegbar
Für Renditeberechnungen bei Neuvermietung: Rendite-Rechner. Den Einfluss auf die Kaufentscheidung analysieren: Rendite nach Steuern.
Checkliste für Vermieter
- ☑ Liegt die Wohnung in einem Mietpreisbremse-Gebiet? (Verordnung des Bundeslandes prüfen)
- ☑ Fällt die Wohnung unter eine Ausnahme (Neubau, Modernisierung)?
- ☑ Aktuellen Mietspiegel besorgen und Vergleichsmiete ermitteln
- ☑ Höchstmiete = Vergleichsmiete × 1,10 berechnen
- ☑ Im Mietvertrag Ausnahmetatbestand dokumentieren, falls zutreffend
- ☑ Vormiete dokumentieren (§ 556e BGB Ausnahme sichern)
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, grundsätzlich schon. Allerdings darf ein angemessener Möblierungszuschlag hinzugerechnet werden. Was "angemessen" ist, ist oft Verhandlungssache und führt zu Streit. Faustformel: 1–3 % des Möbelwerts pro Monat.
Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist die Datenbasis — er dokumentiert die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse ist das Gesetz, das sagt: Neuvermietung darf den Mietspiegel um max. 10 % übersteigen. Kein Mietspiegel = schwierige Durchsetzung der Mietpreisbremse.
Wird die Mietpreisbremse abgeschafft?
Die aktuellen Verordnungen der Länder laufen meist bis 2025/2026. Eine Verlängerung ist in den meisten Bundesländern geplant. Auf Bundesebene gibt es Diskussionen über eine dauerhafte gesetzliche Regelung.
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