Passau: Wo Bayern auf Österreich trifft
Passau (ca. 52.000 Einwohner) ist eine der pittoreskesten Städte Bayerns — und ein unterschätzter Immobilienmarkt. Die Universität Passau (ca. 12.000 Studierende) prägt das Stadtbild und schafft außergewöhnlich hohe Studierenden-Dichte. Die Lage an der österreichischen Grenze und an der Donau (Flusskreuzfahrthafen) bringt Tourismus und Wirtschaft.
Stadtprofil: Passau
Hauptarbeitgeber: Passau-Tourismus, Universität Passau-Umland, Dreiflüssestadt
Grenzregion zu Österreich und Tschechien, Uni-Stadt Passau prägt den Wohnungsmarkt
Marktdaten Passau 2024
| Lage | Kaufpreis €/m² | Miete €/m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Altstadt / Innstadt | 3.000–5.000 | 12–16 | 3,8–6,4 % |
| Uni-Viertel / Haidenhof | 2.400–3.800 | 11–14 | 4,4–7,0 % |
| Grubweg / Auerbach | 2.000–3.200 | 10–13 | 4,7–7,8 % |
| Heining / Hacklberg | 2.500–3.800 | 11–14 | 4,4–6,7 % |
Uni Passau: Wirtschaft und Jura im Fokus
12.000 Studierende bei 52.000 Einwohnern — das ist eine der höchsten Studierenden-Dichten Bayerns. Besonders stark: Wirtschaftswissenschaften, Jura und Informatik. Diese Fächer bringen zahlungskräftigere Studenten als reine Geistes-/Sozialwissenschaften. WG-Zimmer und Studios sind in Uni-Nähe dauerhaft Mangelware.
Österreich-Grenzlage: Doppelter Effekt
Österreicher, die in Linz oder Salzburg arbeiten, wohnen manchmal in Passau (günstigere Preise, aber ähnliche Infrastruktur). Außerdem: Donaukreuzfahrten bringen Passau internationale Touristen — Ferienunterkünfte haben gute Auslastungszahlen.
Rendite-Rechnung: 2-Zimmer im Haidenhof
- 50 m² Wohnung, Uni-Nähe
- Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 165.000 €
- Nettokaltmiete: 12 €/m² × 50 = 600 €/Monat = 7.200 €/Jahr
- Bruttorendite: 7.200 / 165.000 = 4,36 %
Passau vs. Regensburg: Bayerischer Vergleich
| Stadt | Einwohner | Kaufpreis Ø €/m² | Bruttorendite ca. |
|---|---|---|---|
| Regensburg | 160.000 | 3.500–6.000 | 3,2–4,8 % |
| Passau | 52.000 | 2.500–4.500 | 4,0–6,5 % |
| Landshut | 75.000 | 3.500–5.500 | 3,0–5,0 % |
Bayerische Alternativen: Regensburg | Landshut | Rendite berechnen
Investitionsbeispiel: 52-m²-Wohnung in Passau
Konkret gerechnet: Was kostet eine 52-m²-Wohnung — und was bringt sie?
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 124,800 € | 2,400 €/m² × 52 m² |
| Kaufnebenkosten (7.5 %) | 9,360 € | Grunderwerbsteuer + Notar + Makler |
| Gesamtinvestition | 134,160 € | Mindest-Eigenkapital: 26,832 € |
| Jahres-Kaltmiete | 5,491 € | 8.80 €/m² × 52 m² × 12 |
| Brutto-Mietrendite | 4.40 % | Vor Finanzierung und Kosten |
| Netto-Rendite (ca.) | 3.30 % | Nach Bewirtschaftungskosten (~25 %) |
Lohnt sich Passau für kleine Studentenwohnungen?
Ja — mit 12.000 Studenten auf 52.000 Einwohner ist der Markt für kleine Wohnungen strukturell sehr eng. Leerstand ist selten, Mieterwechsel häufig. Ideal für renditeorientierte Investoren mit Erfahrung im Studentenmarkt.
Wie ist das Hochwasserrisiko in Passau?
Passau hat bekannte Hochwasserlagen (Inn, Donau, Ilz). Altstadt-Immobilien sind potenziell betroffen. Immer Hochwasserzonierung prüfen und Elementarschutz in der Gebäudeversicherung einschließen. Lagen über dem Hochwasserniveau (Haidenhof, Grubweg) sind deutlich sicherer.
Rendite für diese Stadt berechnen → | Kaufnebenkosten | Steuer-Guide
Investmentfazit: Passau
Passau bietet mit rund 4.4 % Brutto-Rendite ein ausgewogenes Verhältnis aus Sicherheit und Ertrag. Der Markt läuft stabil, die Nachfrage ist konstant. Für langfristig orientierte Investoren mit solidem Eigenkapital ein interessanter Markt.
Checkliste: Vor dem Immobilienkauf in Passau
- Kaufpreisfaktor berechnen: Liegt er unter 25? → Kaufpreisfaktor-Rechner
- Mietrendite prüfen: Brutto und Netto vergleichen → Mietrendite-Rechner
- Kaufnebenkosten einplanen (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) → Nebenkosten-Rechner
- Finanzierung simulieren: Welche Rate ist tragbar? → Tilgungsplan-Rechner
- Cashflow ermitteln: Bleibt nach allen Kosten etwas übrig? → Cashflow-Rechner
FAQ: Immobilieninvestment in Passau
Was ist eine gute Mietrendite in Passau?
Eine Brutto-Mietrendite ab 4 % gilt als solide Kapitalanlage. Die Nettomietrendite liegt nach Verwaltungskosten, Rücklagen und Leerstandsrisiko in der Regel 0,5–1,5 Prozentpunkte darunter. Den genauen Wert berechnest du mit dem kostenlosen Mietrendite-Rechner.
Lohnt sich der Immobilienkauf in Passau noch?
Passau bietet mit rund 4. Entscheidend ist die individuelle Kalkulation: Kaufpreis, Mieteinnahmen, Nebenkosten und Finanzierungskosten müssen stimmen — unabhängig vom allgemeinen Marktbild.
Wie berechne ich Rendite und Kaufpreisfaktor für Passau?
Mit den kostenlosen Rechnern auf RenditeRechner24 berechnest du alle relevanten Kennzahlen in Sekunden: Mietrendite, Kaufpreisfaktor und monatlichen Cashflow — ohne Anmeldung, direkt im Browser.
