Passau: Wo Bayern auf Österreich trifft
Passau (ca. 52.000 Einwohner) ist eine der pittoreskesten Städte Bayerns — und ein unterschätzter Immobilienmarkt. Die Universität Passau (ca. 12.000 Studierende) prägt das Stadtbild und schafft außergewöhnlich hohe Studierenden-Dichte. Die Lage an der österreichischen Grenze und an der Donau (Flusskreuzfahrthafen) bringt Tourismus und Wirtschaft.
Stadtprofil: Passau
Hauptarbeitgeber: Passau-Tourismus, Universität Passau-Umland, Dreiflüssestadt
Grenzregion zu Österreich und Tschechien, Uni-Stadt Passau prägt den Wohnungsmarkt
Marktdaten Passau 2024
| Lage | Kaufpreis €/m² | Miete €/m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Altstadt / Innstadt | 3.000–5.000 | 12–16 | 3,8–6,4 % |
| Uni-Viertel / Haidenhof | 2.400–3.800 | 11–14 | 4,4–7,0 % |
| Grubweg / Auerbach | 2.000–3.200 | 10–13 | 4,7–7,8 % |
| Heining / Hacklberg | 2.500–3.800 | 11–14 | 4,4–6,7 % |
Uni Passau: Wirtschaft und Jura im Fokus
12.000 Studierende bei 52.000 Einwohnern — das ist eine der höchsten Studierenden-Dichten Bayerns. Besonders stark: Wirtschaftswissenschaften, Jura und Informatik. Diese Fächer bringen zahlungskräftigere Studenten als reine Geistes-/Sozialwissenschaften. WG-Zimmer und Studios sind in Uni-Nähe dauerhaft Mangelware.
Österreich-Grenzlage: Doppelter Effekt
Österreicher, die in Linz oder Salzburg arbeiten, wohnen manchmal in Passau (günstigere Preise, aber ähnliche Infrastruktur). Außerdem: Donaukreuzfahrten bringen Passau internationale Touristen — Ferienunterkünfte haben gute Auslastungszahlen.
Rendite-Rechnung: 2-Zimmer im Haidenhof
- 50 m² Wohnung, Uni-Nähe
- Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 165.000 €
- Nettokaltmiete: 12 €/m² × 50 = 600 €/Monat = 7.200 €/Jahr
- Bruttorendite: 7.200 / 165.000 = 4,36 %
Passau vs. Regensburg: Bayerischer Vergleich
| Stadt | Einwohner | Kaufpreis Ø €/m² | Bruttorendite ca. |
|---|---|---|---|
| Regensburg | 160.000 | 3.500–6.000 | 3,2–4,8 % |
| Passau | 52.000 | 2.500–4.500 | 4,0–6,5 % |
| Landshut | 75.000 | 3.500–5.500 | 3,0–5,0 % |
Bayerische Alternativen: Regensburg | Landshut | Rendite berechnen
Investitionsbeispiel: 52-m²-Wohnung in Passau
Konkret gerechnet: Was kostet eine 52-m²-Wohnung — und was bringt sie?
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 124,800 € | 2,400 €/m² × 52 m² |
| Kaufnebenkosten (7.5 %) | 9,360 € | Grunderwerbsteuer + Notar + Makler |
| Gesamtinvestition | 134,160 € | Mindest-Eigenkapital: 26,832 € |
| Jahres-Kaltmiete | 5,491 € | 8.80 €/m² × 52 m² × 12 |
| Brutto-Mietrendite | 4.40 % | Vor Finanzierung und Kosten |
| Netto-Rendite (ca.) | 3.30 % | Nach Bewirtschaftungskosten (~25 %) |
Lohnt sich Passau für kleine Studentenwohnungen?
Ja — mit 12.000 Studenten auf 52.000 Einwohner ist der Markt für kleine Wohnungen strukturell sehr eng. Leerstand ist selten, Mieterwechsel häufig. Ideal für renditeorientierte Investoren mit Erfahrung im Studentenmarkt.
Wie ist das Hochwasserrisiko in Passau?
Passau hat bekannte Hochwasserlagen (Inn, Donau, Ilz). Altstadt-Immobilien sind potenziell betroffen. Immer Hochwasserzonierung prüfen und Elementarschutz in der Gebäudeversicherung einschließen. Lagen über dem Hochwasserniveau (Haidenhof, Grubweg) sind deutlich sicherer.
Rendite für diese Stadt berechnen → | Kaufnebenkosten | Steuer-Guide
