Wohnungsübergabe: Checkliste für Vermieter
Die Wohnungsübergabe – sowohl bei Einzug als auch bei Auszug – ist einer der wichtigsten Momente im Mietverhältnis. Ein schlecht dokumentiertes Übergabeprotokoll kann bei Streitigkeiten dazu führen, dass Vermieter Schäden nicht erstattet bekommen, obwohl der Mieter sie verursacht hat. Dieser Ratgeber erklärt, wie Übergaben rechtssicher gestaltet werden.
Warum das Übergabeprotokoll so wichtig ist
Das Übergabeprotokoll ist das wichtigste Beweismittel bei Streitigkeiten über Schäden. Ohne dokumentierten Zustand beim Einzug kann der Vermieter beim Auszug nicht beweisen, welche Schäden der Mieter verursacht hat – und muss im Zweifel die Kaution zurückgeben.
Einzug: Was gehört ins Protokoll?
Pflichtangaben
- Datum und Uhrzeit der Übergabe
- Namen und Unterschriften beider Parteien
- Alle übergebenen Schlüssel (Anzahl, Art)
- Zählerstand Strom, Gas, Wasser zum Übergabezeitpunkt
- Zustand aller Räume (Wände, Böden, Decken, Fenster, Türen)
- Zustand Sanitäreinrichtungen (Bad, WC, Küche)
- Zustand der Einbauküche (falls vorhanden)
- Vorhandene Mängel/Schäden mit Beschreibung
Empfehlenswert zusätzlich
- Fotos von allen Räumen (Datums-Stempel!)
- Video-Rundgang durch die Wohnung
- Zustand der Fenster und Türen einzeln notieren
- Balkon/Terrasse dokumentieren
- Keller/Stellplatz (falls mitvermietet)
Auszug: Schäden vs. normaler Verschleiß
Der größte Streitpunkt: Was ist normaler Verschleiß (Vermieter muss tragen) und was ist Schaden (Mieter muss erstatten)?
| Situation | Klassifikation | Kostenpflicht |
|---|---|---|
| Wände verblassen, Tapete altert | Normaler Verschleiß | Vermieter |
| Wände absichtlich anders gestrichen | Veränderung | Mieter |
| Dübellöcher von normalen Bildern | Normaler Gebrauch | Vermieter |
| Große Bohrlöcher, viele Dübel | Übermäßig | Mieter |
| Abgenutzte Böden nach 10 Jahren | Normaler Verschleiß | Vermieter |
| Kratzer im Parkett durch Haustiere | Schaden | Mieter |
| Vergilbte Badezimmer-Fliesen | Normaler Verschleiß | Vermieter |
| Beschädigte Badewanne (Chip/Riss) | Schaden | Mieter |
| Defekter Kühlschrank (Alterung) | Verschleiß | Vermieter |
| Defektes Kochfeld durch Überhitzung | Schaden | Mieter |
Checkliste: Einzugsübergabe
- ☐ Übergabeprotokoll vorbereitet (Vorlage)
- ☐ Alle Schlüssel aufgelistet (Haus, Wohnung, Keller, Briefkasten, Garage)
- ☐ Zählerstände notiert (Strom, Gas, Wasser)
- ☐ Alle Räume fotografiert (mit Datum)
- ☐ Bestandsschäden dokumentiert (Kratzer, Dellen, etc.)
- ☐ Einbauküche geprüft (alle Geräte, Türen, Griffe)
- ☐ Bad geprüft (Armaturen, Dichtungen, Fliesen)
- ☐ Heizung funktionsfähig getestet
- ☐ Fenster und Türen schließen korrekt
- ☐ Rauchmelder vorhanden und funktionsfähig
- ☐ Übergabeprotokoll von beiden Parteien unterschrieben
- ☐ Kopie ans Mieter übergeben
Checkliste: Auszugsübergabe
- ☐ Wohnung vollständig geräumt?
- ☐ Endreinigung durch Mieter erfolgt?
- ☐ Alle Schlüssel zurückgegeben (Anzahl geprüft)?
- ☐ Zählerstände bei Auszug notiert
- ☐ Schäden dokumentiert (Fotos!)
- ☐ Vergleich mit Einzugsprotokoll: Was ist neu hinzugekommen?
- ☐ Schönheitsreparaturen nach Vertrag erledigt?
- ☐ Keller/Nebenräume geräumt?
- ☐ Übergabeprotokoll Auszug unterschrieben
- ☐ Kaution-Abrechnung innerhalb 3–6 Monate
Was tun wenn der Mieter nicht unterschreibt?
Wenn der Mieter das Übergabeprotokoll nicht unterschreibt, trotzdem fortfahren:
- Protokoll vom Vermieter selbst unterzeichnen
- Mieter schriftlich auffordern (per Einschreiben) das Protokoll zu unterschreiben
- Zeugen hinzuziehen (z.B. Hausverwaltung, Bekannter)
- Fotos mit Zeitstempel als Beweismittel sichern
- Im Streitfall: Mahnschreiben über Schäden
Kaution einbehalten: Rechtliche Grundlage
Die Kaution darf einbehalten werden für:
- Nachgewiesene Schäden die über normalen Verschleiß hinausgehen
- Ausstehende Mietrückstände
- Noch nicht abgerechnete Betriebskosten (Vorbehalt möglich)
Wichtig: Die Kaution muss innerhalb von 3–6 Monaten abgerechnet werden. Wer zu lange wartet, verliert ggf. das Recht auf Einbehalt.
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FAQ: Wohnungsübergabe
Muss der Mieter beim Übergabetermin dabei sein?
Nein, er ist nicht zwingend verpflichtet. Aber ohne seine Unterschrift hat das Protokoll weniger Beweiskraft. Empfehlung: Termin rechtzeitig schriftlich ankündigen.
Wie lange sollte man Fotos von der Übergabe aufheben?
Mindestens bis zur vollständigen Kautions-Abrechnung, besser bis zur allgemeinen Verjährungsfrist (3 Jahre nach Kenntnis des Schadens).
Was wenn der Mieter die Wohnung nicht reinigt?
Kosten für Endreinigung können aus der Kaution einbehalten werden – wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde oder die Reinigungspflicht klar ist. Ohne Vertragsbasis ist es schwieriger.
Kann ich Schäden geltend machen die ich vergessen habe zu protokollieren?
Nur schwer. Ohne Dokumentation kann der Mieter bestreiten, dass er den Schaden verursacht hat. Deswegen: Immer vollständig protokollieren.
