Immobilien Rendite Freyung-Grafenau 2025
Der Landkreis Freyung-Grafenau liegt im Herzen des Bayerischen Waldes und grenzt an den Nationalpark Bayerischer Wald — Deutschlands ältester Nationalpark. Die Region verbindet günstige Kaufpreise mit Tourismus-Potenzial.
Stadtprofil: Freyung
Hauptarbeitgeber: Glas- und Holzindustrie, Tourismus Bayerischer Wald
Strukturschwacher Landkreis im Bayerischen Wald, günstigster Kaufmarkt Bayerns
Marktdaten Freyung-Grafenau 2025
| Kennzahl | Wert 2025 |
|---|---|
| Ø Kaufpreis ETW | 1.200–2.200 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 5,50–8 €/m² |
| Bruttomietrendite | 5,0–7,0 % |
| Tourismusnächte | ca. 2 Mio./Jahr |
Zwei Investitionsmodelle im Bayerischen Wald
Modell A: Dauervermietung
An Einheimische, Forstarbeiter, Pflegepersonal, Grenzpendler nach Tschechien. Stabile Einnahmen, niedrige Risiken bei guter Lage.
Modell B: Ferienvermietung
Nationalpark-Tourismus bringt Gäste das ganze Jahr (Wandern, Ski, Wellness). Eine gut gelegene Ferienwohnung nahe Nationalpark-Eingang kann 4–7 % Rendite erzielen.
Micro-Standort entscheidend
Wichtig: Die Qualität des Micro-Standorts bestimmt viel:
- Nationalpark-nahe Lage (Spiegelau, Neuschönau): Ferienvermietungs-Hotspot
- Freyung-Stadt selbst: Zentrale Infrastruktur, Verwaltung, Pendler-Basis
- Grafenau: Wintersport-Nähe (Arber), Tourismus-Potenzial
Rendite mit dem Cashflow-Rechner berechnen. Mehr zur steuerlichen Seite im Artikel Ferienimmobilien und Steuern.
Investitionsbeispiel: 52-m²-Wohnung in Freyung
Konkret gerechnet: Was kostet eine 52-m²-Wohnung — und was bringt sie?
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 83,200 € | 1,600 €/m² × 52 m² |
| Kaufnebenkosten (7.5 %) | 6,240 € | Grunderwerbsteuer + Notar + Makler |
| Gesamtinvestition | 89,440 € | Mindest-Eigenkapital: 17,888 € |
| Jahres-Kaltmiete | 4,368 € | 7.00 €/m² × 52 m² × 12 |
| Brutto-Mietrendite | 5.25 % | Vor Finanzierung und Kosten |
| Netto-Rendite (ca.) | 3.94 % | Nach Bewirtschaftungskosten (~25 %) |
Markt-Überblick Freyung 2025
Der Immobilienmarkt in Freyung ist geprägt von industrieller Wirtschaftsstärke. Für Rendite-Investoren sind vor allem Bestandswohnungen in den nachgefragten Wohngebieten interessant.
| Kenndaten | Wert |
|---|---|
| Ø Kaufpreis (Bestand) | 3,600 €/m² |
| Ø Kaltmiete | 12.20 €/m² |
| Brutto-Mietrendite | 4.07 % |
| Kaufpreisfaktor | 24.6 |
Beispielrechnung: 62-m²-Wohnung in Freyung
Kaufpreis: 223,200 Euro. Jahresmiete kalt: 9,077 Euro. Brutto-Mietrendite: 4.07 %. Netto-Rendite nach Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %): 3.05 %.
Kaufnebenkosten (ca. 8,5 %): 18,972 Euro zusätzlich. Empfohlenes Mindest-Eigenkapital: 55,800 Euro (25 %).
FAQ: Immobilien Freyung-Grafenau
Lohnt sich eine Ferienwohnung im Bayerischen Wald?
Bei Nationalpark-Nähe und professioneller Vermarktung: ja. Ganzjahrestourismus (Wandern Sommer, Ski Winter) sorgt für gute Auslastung.
Wie ist die Infrastruktur?
Ländlich — keine Bahn-Direktverbindung in die Großstädte. Auto ist Pflicht. Das schränkt die Dauermiet-Zielgruppe auf lokale Arbeitnehmer ein.
Rendite für diese Stadt berechnen → | Kaufnebenkosten | Steuer-Guide
