Was ist eine Mietausfall-Versicherung?
Eine Mietausfall-Versicherung (auch: Mietausfallschutz oder Mietverlustversicherung) sichert Vermieter gegen den Verlust von Mieteinnahmen ab. Sie springt ein, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt und das Mietverhältnis durch Kündigung oder Räumung endet. Manche Policen decken auch strukturellen Leerstand (z. B. nach Wasserschaden) ab.
Was deckt eine Mietausfall-Versicherung ab?
| Leistung | Üblich abgedeckt | Anmerkung |
|---|---|---|
| Mietausfall durch Zahlungsunfähigkeit Mieter | Ja (mit Wartezeit) | Meist nach 3+ Monaten Rückstand |
| Mietausfall durch Räumungsverfahren | Ja (während Verfahren) | Räumungsverfahren dauert 3–18 Monate |
| Mietausfall durch Gebäudeschaden (Feuer, Wasser) | Ja (Wohngebäudeversicherung) | Meist andere Police, nicht Mietausfallschutz |
| Mietausfall durch freiwilligen Auszug | Nein | Normales Vermietungsrisiko |
| Schäden durch Mieter an der Wohnung | Nein (separate Police nötig) | Rechtsschutz und Kautionsabsicherung relevant |
Was kostet eine Mietausfall-Versicherung?
Typische Kosten: 3–6 % der Jahresnettomiete als jährliche Prämie.
Beispiel: Monatliche Miete 900 € → Jahresnettomiete 10.800 € → Versicherungsprämie 324–648 €/Jahr.
Auf die monatliche Miete umgerechnet: 27–54 €/Monat — das ist ein erheblicher Betrag, der den Cashflow belastet.
Wann lohnt sich die Versicherung?
Die Versicherung lohnt sich unter bestimmten Bedingungen:
- Hohes Ausfallrisiko: Mieter in finanziell unsicheren Verhältnissen, schlechte Schufa-Bonität, Jobcenter-Mieter.
- Geringer Rücklagenpuffer: Wenn du dir 3–6 Monate Mietausfall finanziell nicht leisten kannst.
- Nur ein Mietobjekt: Bei Diversifikation (5+ Objekte) gleicht ein Ausfall statistisch aus. Bei nur einer Wohnung ist das Klumpenrisiko höher.
- Teure Lage mit hohen Mieteinnahmen: Bei 2.000 €/Monat Miete sind potenzielle Ausfälle größer als bei 500 €/Monat.
Wann lohnt sie sich nicht?
- Bei sorgfältiger Mieterbonität-Prüfung (solventem, langfristig beschäftigtem Mieter)
- Wenn du ausreichend Eigenkapitalpuffer für 3–6 Monate Ausfall hast
- Bei diversifiziertem Portfolio (5+ Objekte)
- Wenn die Prämie die statistische Ausfallwahrscheinlichkeit übersteigt
Alternativen zur Versicherung
Statt Versicherungsprämie zahlen, kannst du alternativ:
- Sorgfältige Mieterauswahl betreiben (SCHUFA, Gehaltsnachweise, Vorvermieterbescheinigung)
- Kaution maximal (3 Monatskaltmieten) nehmen — sichert die ersten Monate ab
- Notfallrücklage aufbauen (3–6 Monatsmietausfälle als Liquiditätspuffer)
- Vermieter-Rechtsschutzversicherung abschließen — günstiger als Mietausfallschutz, sichert Räumungskosten ab
Den Cashflow nach Versicherungskosten berechnen: Cashflow-Rechner. Lese auch: Mietvertrag richtig gestalten zur präventiven Absicherung.
FAQ: Mietausfall-Versicherung
Zahlt die Versicherung sofort bei Mietausfall?
Nein — es gibt fast immer Wartezeiten (1–3 Monate Selbstbehalt) und Voraussetzungen (nachgewiesene Zahlungsrückstände, eingeleitetes Mahnverfahren). Sofortschutz wird nicht geboten.
Gibt es eine Obergrenze für die Versicherungsleistung?
Ja — die meisten Policen begrenzen die Leistung auf 12–18 Monate Mietausfall. Bei längerem Räumungsverfahren (selten, aber möglich) endet der Schutz.
Ist die Versicherungsprämie steuerlich absetzbar?
Ja — als Werbungskosten bei vermieteten Immobilien vollständig absetzbar.
Was kostet eine Räumungsklage ohne Versicherung?
Anwalts- und Gerichtskosten: 1.500–5.000 € je nach Verfahren. Dazu kommen Mietausfälle während des Verfahrens (3–18 Monate). Eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter (150–300 €/Jahr) kann die Verfahrenskosten übernehmen.
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Praxis-Tipps: Mietrecht für Vermieter
Rechtssicherheit beginnt mit einem wasserdichten Mietvertrag. Nutze aktualisierte Vertragsvorlagen (z.B. vom Haus & Grund Verein), dokumentiere den Zustand der Wohnung mit einem Übergabeprotokoll und Fotos. Bei Mietrückständen: Ab dem zweiten Monat Zahlungsverzug besteht Kündigungsrecht — reagiere schnell und schriftlich.
FAQ: Mietrecht
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung, maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel), und maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren (in Gebieten mit Wohnungsmangel: 15 %). Bei Modernisierungen gelten gesonderte Regelungen.
Was passiert bei Mietrückstand?
Bei zwei Monatskaltmieten Rückstand ist eine fristlose Kündigung möglich. Zahlt der Mieter vor Räumungsklage vollständig nach, wird die Kündigung unwirksam — sogenannte "Schonfrist".
Muss ich Schäden über die Kaution decken?
Die Kaution (max. 3 Nettokaltmieten) sichert offene Forderungen: Mietrückstände, Schäden über normale Abnutzung hinaus, ausstehende Nebenkostennachzahlungen. Die Abrechnung muss innerhalb von 3–6 Monaten nach Auszug erfolgen.
