Neubau vs. Altbau: Welche Immobilie bringt mehr Rendite?

Die Grundfrage: Neubau oder Altbau?

Für Immobilieninvestoren ist die Wahl zwischen Neubau und Altbau eine der grundlegendsten Entscheidungen — und sie hat erhebliche Auswirkungen auf Rendite, Steuerbelastung, Instandhaltungsaufwand und Wertstabilität. Es gibt keine pauschale Antwort, welcher Typ "besser" ist: Es kommt auf Ihre persönliche Situation, Ihr Steuerprofil und Ihren Anlagehorizont an.

Neubau vs. Altbau: Welche Immobilie bringt mehr Rendite?

Rendite-Vergleich auf einen Blick

Kriterium	Neubau	Altbau
Typischer Kaufpreis	Hoch (5.000–8.000+ €/m²)	Moderat bis hoch (2.500–5.000 €/m²)
Bruttomietrendite	2,5–3,5 %	3,5–5,5 %
Instandhaltungskosten	sehr niedrig (erste 10–15 Jahre)	Mittel bis hoch
Leerstandsrisiko	Gering (moderne Ausstattung)	Abhängig von Lage und Zustand
Wertsteigerung	Oft moderat (teuer eingekauft)	Oft stärker (günstiger Einkauf)
Mieterwechsel	Niedrig (hohe Zufriedenheit)	Mittel

Steuerliche Unterschiede

AfA (Abschreibung)

Beide Typen können über die AfA steuerlich abgesetzt werden:

Altbau (vor 1925 erbaut): 2,5 % AfA jährlich
Standard (1925–2022 erbaut): 2 % AfA jährlich
Neubau (ab 2023 fertiggestellt): 3 % AfA — das ist ein echter Neubau-Vorteil

Bei einem Neubau für 500.000 € Gebäudeanteil bedeutet 3 % AfA = 15.000 € jährliche Steuerabzug. Bei 40 % Steuersatz: 6.000 € Steuerersparnis pro Jahr.

Degressive AfA (Sonderregelung seit 2023)

Für Neubau-Wohngebäude, die ab Oktober 2023 begonnen wurden, gilt zusätzlich die degressive AfA von 5 % fallend — ein erheblicher Vorteil in den ersten Jahren.

Instandhaltungskosten: Der entscheidende Unterschied

Altbauten haben in der Regel höhere Instandhaltungskosten — aber nicht immer und nicht automatisch. Es kommt auf den Zustand an:

Immobilientyp	Instandhaltungsrücklage (Empfehlung)
Neubau (< 10 Jahre)	0,50–0,80 €/m² monatlich
Mittelalter (10–25 Jahre)	0,80–1,20 €/m² monatlich
Altbau (> 25 Jahre)	1,00–1,80 €/m² monatlich
Sanierungsbedürftig	2,00–3,00 €/m² oder Einmalsanierung einrechnen

Wertstabilität und Entwicklung

Neubau: Wird teuer eingekauft — Wertsteigerungspotenzial oft begrenzt. Dafür: langfristige Energieeffizienz (GEG-konform), geringe Betriebskosten, attraktiv für Mieter.

Altbau: Günstigerer Einstieg ermöglicht stärkere relative Wertsteigerung — besonders in aufwertenden Lagen. Risiko: steigende Sanierungsanforderungen durch Energievorschriften.

Wer sollte was kaufen?

Profil	Empfehlung	Warum
Steueroptimierung jetzt	Neubau	3 % oder degressive AfA, keine Renovierungsüberraschungen
Maximale Rendite	Altbau guter Lage	Günstigerer Einkauf, höhere Bruttomietrendite
Passives Management	Neubau	Wenig Instandhaltung, moderne Haustechnik
Aktiver Investor mit Handwerk	Altbau mit Sanierungspotenzial	Rendite durch Sanierung steigern
Kapitalanlage langfristig	Beide	Je nach Lage und Preis

Berechnen Sie die Rendite Ihrer Wunschimmobilie mit dem Nettomietrendite-Rechner und planen Sie den Cashflow mit dem Cashflow-Rechner.

Tipp: KfW-Förderung kann bei energetischen Sanierungen oder Neubau-Projekten die Finanzierungskosten erheblich senken.

FAQ: Neubau vs. Altbau

Welcher Immobilientyp bringt mehr Rendite?

In der Regel Altbau — günstigerer Einkauf bei vergleichbarer Miete ergibt höhere Bruttorendite. Aber: Altbau hat höhere Instandhaltungskosten, die die Nettorendite reduzieren.

Hat Neubau wirklich weniger Ärger?

In den ersten 10–15 Jahren meist ja. Keine großen Sanierungen, moderne Haustechnik, energieeffizient. Danach gleicht sich der Vorteil an.

Was ist mit Denkmalimmobilien?

Ein Sonderfall — hohe AfA (bis 9 % p. a. für 8 Jahre), aber strenge Auflagen bei Sanierung. Lesen Sie mehr in unserem Artikel zu Denkmalschutz und Steuern.

Zählt die degressive AfA auch für Bestandsimmobilien?

Nein — die degressive AfA von 5 % gilt nur für Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023.