Was ist Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn Sie einen Immobilienkredit mit fester Zinsbindung vorzeitig ablösen — etwa weil Sie die Immobilie verkaufen oder umfinanzieren wollen — verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist der Ausgleich für den Zinsschaden der Bank, weil sie das Geld nun neu anlegen muss, oft zu schlechteren Konditionen.

Vorfälligkeitsentschädigung: Was kostet frühes Tilgen?

Wann entsteht Vorfälligkeitsentschädigung?

  • Vorzeitige Kündigung während der Zinsbindungsfrist
  • Verkauf der Immobilie und Ablösung des Kredits
  • Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber
  • Sondertilgung über die vereinbarten Grenzen hinaus

Kein Recht auf Vorfälligkeitsentschädigung besteht nach dem Ende der Zinsbindungsfrist oder wenn der Kredit variabel verzinst ist.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Banken nutzen zwei Methoden:

Praxis-Tipp: Rechne immer mit der Nettomietrendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Erfahrene Investoren kalkulieren mindestens 2 €/m² Instandhaltung pro Monat und 5–10 % Mietausfall-Reserve ein. Wer das vergisst, rechnet sich die Investition schön.
  1. Aktiv-Aktiv-Methode: Bank vergleicht Restdarlehen-Zins mit aktuell erzielbarem Kredit-Zins
  2. Aktiv-Passiv-Methode: Bank vergleicht Restdarlehen-Zins mit Rendite einer Bundesanleihe ähnlicher Laufzeit

Die Aktiv-Passiv-Methode (Vergleich mit Staatsanleihen) wird häufiger angewandt und führt in Niedrigzinsphasen zu besonders hohen Entschädigungen. Seit der Zinswende 2022 sind die Entschädigungen gesunken.

Richtwerte: Was kostet vorzeitige Ablösung?

RestlaufzeitRestschuld 100.000 €Vorfälligk. ca. (Zinsniveau 1,5 %)
1 Jahr100.000 €1.000–2.000 €
3 Jahre100.000 €3.000–6.000 €
5 Jahre100.000 €5.000–12.000 €
8 Jahre100.000 €8.000–20.000 €

Diese Zahlen sind Richtwerte — die exakte Berechnung hängt vom aktuellen Zinsniveau, der Restschuld und der Methode ab.

Wann lohnt die vorzeitige Ablösung trotzdem?

Manchmal macht das Ablösen trotz Vorfälligkeitsentschädigung Sinn:

  • Immobilienverkauf: Der Verkaufserlös macht die VFE wett
  • Umschuldung zu niedrigerem Zins: Wenn neue Zinsen deutlich günstiger sind (gilt aktuell seltener)
  • Scheidung oder Erbschaft: Wenn eine Partei aussteigen muss
  • Finanzielle Notlage: Wenn Ratenzahlung nicht mehr möglich

Die 10-Jahres-Regel: Kostenloser Ausstieg nach 10 Jahren

Nach § 489 BGB dürfen Darlehensnehmer jeden Kredit nach 10 Jahren Zinsbindung kündigen — mit 6 Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei 15- oder 20-jähriger Zinsbindung: Ab dem 10. Jahr besteht immer ein kostenfreies Sonderkündigungsrecht.

Checkliste: Vorfälligkeitsentschädigung prüfen

  • ☑ Restlaufzeit der Zinsbindung aus dem Kreditvertrag entnehmen
  • ☑ Restschuld aus aktuellem Kontoauszug ermitteln
  • ☑ Bank um offizielle VFE-Berechnung bitten (kostenlos)
  • ☑ Berechnung von unabhängigem Experten prüfen lassen (Fehler sind häufig!)
  • ☑ VFE gegen Alternativkosten (z.B. Zinsgewinn bei Umschuldung) abwägen
  • ☑ Prüfen: Greift das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht?

Falsch berechnete VFE ist häufig

Studien zeigen, dass Banken bei der VFE-Berechnung häufig Fehler machen — oft zu Lasten des Kunden. Verbraucherzentralen und auf Bankrecht spezialisierte Anwälte können die Berechnung prüfen. Bei Darlehen über 100.000 € lohnt sich ein Gutachter fast immer.

Weiterführende Artikel: Zinsbindung: Wie lange wählen? | Finanzierungsrechner | Tilgungsplan verstehen

Kann ich die VFE von der Steuer absetzen?

Bei vermieteten Immobilien: Ja, die VFE gilt als Werbungskosten, sofern sie im Zusammenhang mit der Vermietung steht (z.B. Umschuldung für Modernisierungskredit). Bei selbstgenutzten Immobilien: Nein.

Was passiert bei Insolvenz des Darlehensnehmers?

Bei Zwangsversteigerung durch die Bank entfällt die VFE nicht — sie wird Teil der Abwicklung. Bei freiwilligem Verkauf im Rahmen der Insolvenz kann die VFE u.U. reduziert oder verhandelt werden.

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