Eigennutzung vs. Vermietung: Was ist besser…

Die Grundsatzfrage: Selbst nutzen oder vermieten?

Diese Frage stellt sich vielen Immobilieneigentümern — ob beim Kauf des ersten Objekts, bei einem geerbten Haus oder beim Übergang in den Ruhestand. Die Antwort hängt von persönlichen Zielen, der Steuersituation und der Immobilie selbst ab. Es gibt keine universell richtige Antwort, aber klare Kriterien für die Entscheidung.

Eigennutzung vs. Vermietung: Was ist besser für Sie?

Direktvergleich: Eigennutzung vs. Vermietung

Kriterium	Eigennutzung	Vermietung
Steuerliche Behandlung	Keine Einkommensteuer auf "Mieterersparnis"; keine AfA; Zinsen nicht absetzbar	Mieteinnahmen steuerpflichtig; AfA, Zinsen, Werbungskosten absetzbar
Steuerfreier Verkauf	Sofort steuerfrei (Wohneigentumsförderung)	Erst nach 10 Jahren Haltefrist steuerfrei
Monatliche Belastung	Nur Kredit + Betriebskosten — keine Einnahmen	Miete reduziert Belastung erheblich
Flexibilität	Gering — gebunden an den Ort	Hoch — Sie können jederzeit umziehen
Lebensqualität	Eigener Gestaltungsspielraum, keine Rücksicht auf Mieter	Weniger Einschränkungen beim Wohnen
Risiko	Kein Mietausfall, aber voll fremdfinanziert	Mietausfallrisiko, aber externe Einnahmen
Inflation	Schulden entwerten real; Eigentum bleibt	Mieteinnahmen können steigen; Schulden entwerten

Steuerlicher Vergleich im Detail

Eigennutzung: Keine AfA, aber auch keine Steuerlast

Wer selbst wohnt, kann keine AfA geltend machen und die Hypothekenzinsen nicht absetzen (außer in einigen Sonderkonstellationen wie früherem Arbeitszimmer). Dafür entstehen keine steuerpflichtigen Einnahmen.

Vermietung: Verluste möglich und steuerlich nutzbar

Bei Vermietung können in den ersten Jahren (hohe Zinsen, hohe AfA) steuerliche Verluste entstehen, die das zu versteuernde Einkommen senken. Bei 40 % Steuersatz und 10.000 € Verlust: 4.000 € Steuerersparnis — effektiv ein "Zuschuss" vom Finanzamt.

Was ist finanziell besser?

Pauschal lässt sich das nicht sagen. Als grobe Faustregel:

Wenn die Miete höher ist als die Kreditrate: Vermietung ist wirtschaftlich attraktiver (positiver Cashflow)
Wenn Eigennutzung günstiger ist als vergleichbare Miete: Eigennutzung kann finanziell sinnvoll sein
Wenn Sie hohe Steuern zahlen: Vermietung schafft wertvolle steuerliche Abzugspositionen
Wenn Sie Sicherheit und Freiheit priorisieren: Eigennutzung bietet beides

Besonderheit: Geerbte oder geschenkte Immobilien

Bei Erbschaft oder Schenkung gelten besondere Regeln: Das Familienheim-Privileg ermöglicht steuerfreie Übertragung bei Eigennutzung. Bei Vermietung können erhebliche Erbschaftsteuern entstehen.

Wenn Sie vermieten wollen: Mietrendite-Rechner. Cashflow: Cashflow-Rechner. Finanzierung: Finanzierungsrechner.

Für Kurzzeitvermietung: Mit dem Airbnb-Rendite-Rechner berechnest du, ob sich Ferienvermietung gegenüber klassischer Langzeitmiete lohnt.

Praxis-Hinweis: Theorie und Praxis klaffen bei Immobilien oft auseinander. Suche dir erfahrene Investoren als Mentoren — lokale Immobilien-Stammtische, REITs und Investorengruppen gibt es in jeder größeren Stadt. Der Austausch mit Menschen, die bereits 5–10 Objekte besitzen, ist unbezahlbar.

FAQ: Eigennutzung vs. Vermietung

Kann ich nach Eigennutzung steueroptimiert zur Vermietung wechseln?

Ja, aber: Bei Eigennutzung und anschließendem Verkauf innerhalb von 2 Jahren ist der Gewinn steuerfrei. Bei Wechsel zu Vermietung beginnt die 10-Jahres-Frist für steuerfreien Verkauf neu.

Darf ich meine selbstgenutzte Immobilie teilweise vermieten?

Ja — z. B. eine Einliegerwohnung im Eigenheim vermieten. Die anteiligen Kosten sind dann steuerlich absetzbar.

Was ist besser für den Ruhestand?

Eigengenutzte Immobilie spart Miete = "sichere Rendite". Vermietete Immobilie schafft laufende Einnahmen, aber auch Verwaltungsaufwand. Oft ist eine Kombination ideal.

Fazit und Handlungsempfehlung

Das Wichtigste bei Immobilieninvestitionen: Zahlen kennen, Risiken einplanen, Strategie festlegen. Bevor du kaufst, solltest du Kaufpreisfaktor, Mietrendite und Cashflow kennen — am besten mit einem Rechner, der dir Brutto und Netto getrennt ausweist.

Weiterführende Rechner

Mietrendite-Rechner — Brutto- & Nettomietrendite berechnen
Cashflow-Rechner — Monatlichen Cashflow ermitteln
Kaufpreisfaktor-Rechner — Vervielfältiger berechnen
Nebenkosten-Rechner — Kaufnebenkosten je Bundesland
Finanzierungs-Rechner — Tilgungsplan & Monatsrate

FAQ

Wie berechne ich die Rendite meiner Immobilie?

Die Bruttorendite ergibt sich aus: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Für die Nettomietrendite werden Nebenkosten, Verwaltung und Instandhaltung abgezogen. Nutze den Mietrendite-Rechner für eine vollständige Berechnung.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis / Jahreskaltmiete) liegt bundesweit zwischen 15x (Ruhrgebiet) und 40x (München). Ein Faktor unter 25x gilt als renditeorientiert, über 30x eher als Wertanlage. Berechne ihn mit dem Kaufpreisfaktor-Rechner.